新政影响贷款 房贷吃紧昆明退房增多

　　所谓牵一发而动全身。楼市调控新政之下，“退房潮”苗头开始在全国诸多一二线城市隐现，地处西南边陲的昆明市似乎也不例外。从近期昆明市房产交易中心网站上公布的信息来看，近期退房者有增多之势，原因指向：房贷难办理。

　　从表面看，似乎房贷新政调控效果开始突显出来。但细看每个楼盘的合同撤销数和撤销情况，除了极个别楼盘出现大规模的退房现象外，大多楼盘的退房数在1-3套之间波动，这又在一定程度上表明，是否出现退房潮，不应该全部归结于房贷新政调控的见效上。

　　房价一路上涨，对于退房者而言，是压力之下选择退房还是全额付清后转让，进而赚取差价？利益在这个选择题中间加了砝码，转让则成为投资者获得回报的一种直接手段。

　　楼市调控新政见效？

　　因限购、限贷、担心房价下跌等诸多原因，近来出现了一股以北京、深圳为代表的“退房潮”，开始波及诸多二三线城市的房地产市场，诸多为房辛苦为房甜的购房人开始感受到了政策所带来的无奈。刘先生就是其中的一位，其为买新房，将老房子卖掉付了首付，却得知，他父母的房也有他名字，这次算第三套房，贷不出款了。还有一对大学毕业三年多的年轻夫妇，付了定金，却听说银行提高了10%的首付比例，10万元难倒英雄汉，只能眼睁睁看着部分定金被扣掉。

　　这样的案例在近期昆明市房产交易网上并不少见，在该网站市场动态一栏里，挤满了各大楼盘的退房公示：2010年11月10日，昆明泰兴房地产开发有限公司公布了其位于昆明市经济开发区信息产业基地内项目思兰雅苑楼盘的退房信息，一位姓汤的购房者在11月8日这天，连退了该楼盘的5套房源；今年7月到10月份，昆明星耀体育运动城有限公司开发的星体花园和星都总部基地出现了72套的退房合同；位于五华区的云南实力房地产开发经营集团有限公司开发的实力郡城有6个退房合同。

　　除此之外，目前昆明市诸多已售完或者正在热卖的楼盘都出现了个别的退房现象，楼盘撤销合同数基本在1-2个左右，退房时间表从4月份开始逐渐涌现出来。这些退房公示的出现，很容易让人将其与一轮又一轮的房地产市场调控政策联系在一起。昆明房地产市场是否和全国一样，大量退房潮正在涌现？

　　无法办理贷款是重点

　　近日昆明泰兴地产公示的6个退房合同备案号显示，房源购买时间在2009-2010年之间，退房的原因是无法办理银行按揭手续，购房者申请退房。追究退房原因，大多源于银行放贷政策更加严格，此外，也有一部分退房者表示，第一套房首付门槛提高至三成的新政也是让全国部分城市以及昆明市出现“退房现象”的导火线。

　　“但撤销商品房登记合同并不是一件简单的事情。”昆明市房产交易中心商品房合同登记处相关工作人员告诉记者，“在昆明市，撤销商品房购买合同需要具备的条件是：夫妻双方离异、购房者实在没有支付能力、司法判决以及银行贷款难以办理下来等。”并且要具备证明这些事实的资料，房产交易中心才能按照程序办理撤销商品房贷款合同。“过来撤销商品房合同者的原因，有三分之二属于银行贷款办理不下来。”该人士的观点也从某种程度上证实了房贷新政或多或少已经开始影响到了消费者的购房需求，但是他也表示，在新政出来前后，到现在昆明市退房现象并没有出现大的异常趋势。

　　按揭贷款没法办理也是衡量是否会出现退房潮的一个方面。昆明市五华区某楼盘相关负责人称，“楼市调控新政，对于很多东挪西凑准备付首付或二套房首付的人来说，首付忽然提高，没法交付或是办理按揭贷款等，都成了退房的原因。”

　　记者在采访中发现，对于部分楼盘来说，因为银行贷款没法办理而出现个别退房的现象一直存在。也有一些开发商对利用银行按揭贷款买房的购房者，前期就会对其购房情况以及支付能力等先做了解，这也在一定程度上减少了购房者因没法贷款而出现退房的情况。

　　现象

　　退房者，还是投资者？

　　保障性政策为购房者转让房源提供了依据

　　一个明显的特点是，这次公布的退房信息中，不少楼盘所退的房屋属于一个购房者。由泰兴地产开发的思兰雅苑就有一位汤姓购房者连退5套房，而在星都总部基地和星体花园的退房一栏中，记者则看到一位姓宋的购买者一次性退了15套房，另一位侯姓购房者退了星都总部基地的6套房，其他同一购房者退2到3套房的例子也不乏存在。不难看出，这部分退房者是投资者。

　　星耀集团开发的两个项目无疑成为近期退房率最高的楼盘，又是哪些原因导致了这一部分人接连出手呢？这两个楼盘早就交付使用了，这时候出现的退房现象基本上属于转让。该公司营销总监颜进认为，目前出现的多个退房合同与楼市调控关系并不大，楼盘的3000多套房源，很早就销售完了。主要是因为在2008年销售这些房源的时候，星耀集团在购房保障政策中给出购房者两个承诺：一是交付使用后，质量等达不到标准可以退房；另一个是随时更名，这两个保障性政策受到很多投资者的关注，或团购、或单位购买，当时销售了一大批房源。

　　而这两个承诺也为目前很多购房者更名转让房源提供了现实依据。据了解，2008年期间，星都总部基地和星体花园均价在4000元/平米左右，而如今价格翻倍，很多购房者通过转让出手，才出现了这段时间较为集中办理更名手续的现象。事实上在公布的诸多撤销合同里，除了部分楼盘新开盘或者是有新房源，学府人家、东骧神骏、米兰国际、滇池高尔夫小区等诸多项目和星都总部基地一样都已交付使用，部分退房合同属于二手房交易。

　　这样的投资行为在昆明市各大楼盘或多或少都存在，南市区正在热销的某楼盘相关负责人也告诉记者，这一部分人的购房行为在年初或者更早已经完成，当时低价买进的房屋，随着房价一路上涨，尤其是目前昆明楼市的供求关系还不平衡的情况下，将房子退回去，房地产开发企业依然可以卖掉，有钱可赚。投资的前提就是赚钱，而如果直接退还给开发商，这一部分的差价开发商并不会退还给购房者，购房者要保证利益，断然不会选择直接退房，转让后赚取差价也是其获利的最直接的一种表现。

　　观点

　　“退房潮”放在昆明有些勉强

　　因为楼市调控新政而隐约出现的退房潮是否波及昆明？“最近过来退房的人并不多，并没明显的变化。”房产新政出台已有数月，9·29新政也已推出一月有余，每天直接面对着前来的诸多购房者以及退房者，昆明市房产交易中心商品房合同登记处相关工作人员认为，“一些统计出来的退房数据往往是一段时间内的，和之前相比，退房者数量在正常的范围里波动。”

　　目前，可以办理商品房签订和撤销合同的部门除了昆明市商品房交易中心，五华区、西山区等都有专门的房产交易中心。记者在昆明市房产交易中心待了近一个多小时，除了时有人前去咨询商品房合同事宜外，鲜有人去办理商品房撤销合同。

　　“退房潮是否存在，有多少人在退房，那得看销售的楼盘总量是多少。”在采访中，很多房地产开发企业都不约而同地提到退房合同在楼盘交易总量中所占的比重，某楼盘销售部相关负责人就表示，“我卖出1000多套房，才有2个退房合同，很正常。”该负责人所说的退房比例，销售总量里，这个比例并不算高，千分之一或者千分之二，这些都是正常波动的范围，有些是不可抗拒的因素，对于地产企业而言，也不能不给消费者退房。

　　昆明市五华区某楼盘相关负责人也表示，由泰兴隆开发的上东城目前只有10余套在销售，撤销合同数是2个，这个退房比例在整个项目中很正常。“现在，很多媒体都在报道昆明隐现退房潮，能否将此定性为退房潮，要看成交退房量在成交总量里面所占比重是否明显，否则不能轻易定性为退房潮，昆明房地产交易局势还处于一个稳定的态势。”昆明理工大学建筑工程学院房地产经营管理教研室主任邓晓盈认为，“仅仅因为这些楼盘出现个别的退房或者转让现象，就来说昆明出现了退房潮，有些勉强。”