商业地产运营挑战住宅开发传统模式

　　商业地产开发与住宅地产开发其实是两个不同的领域。其开发的模式也有着天壤之别。对于没有商业地产开发经验的企业来说，套用住宅的开发模式去运作商业地产，已经被市场证明是不成功的。商业地产开发的确挑战着我们的传统开发模式。

　　就省会的情况来看，不少商业物业俨然仍旧沿用了住宅的开发模式，他们认为通过销售回流了资金，这样就完成了商业地产的使命。但这其实只是商业地产最初的一部分，我们说，商业地产的长线思维，是对商业地产未来的运营负责。

　　一个产业链的成熟，其标志之一是这个产业不是从头至尾由一个开发企业承载，而是其中的某个环节剥离出来，向更专业化的方面发展，也就是指行业的细分。但是省会专业的商业物业运营商是一个完全的空白。不仅是省会,专业的商业地产运营公司在全国都属风毛麟角。从这一点来看，省会的商业地产产业链并不成熟。依靠专业的商业地产运营商肯定是行不通的；而另一方面，商业地产的开发企业理应更多地承担起商业物业未来的运营。这一点特别值得省会风起云涌的综合体开发企业思考。

　　思考一

　　商业地产开发对于中短期的财务模式和融资环境的冲击

　　做住宅地产，无论是从银行拿贷款还是抵押贷款等，融资渠道相较商业地产的资金链是中短期贷款，融资环境与商业地产要求的资金链不吻合。上海著名的商业地产运营商，盈石投资公司CEO司徒文聪这样解读商业地产的运作模式：商业地产需要5-8年的资金链支撑。也就是说在前5年，你的资金是一直往里投入的。在商业地产上真正能获得的利润的是这个物业本身的增值，然而这个增值是不能套现的，顶多可以用租金来维持自己健康的现金流。对于项目整个价值的回收可能会更长的时间。

　　好的商业地产可能没有住宅那么漂亮的利润。但是伴随着时间的推移，充分的现金流才会滚入资产，回报也会越来越丰厚。而如何解决目前融资环境和财务的短期模式与商业地产发展的中长线回报的矛盾，是摆在开发企业面前的一个课题。

　　思考二

　　商业地产运营挑战住宅开发资源整合模式

　　如果把住宅开发和商业地产的运营都视为资源的整合。那么，同样的整合资源，内容则千差万别。住宅领域的整合无外乎围绕着建筑这个主体。而商业地产的运营却是全方向的。比如：市场的研判、人们的消费习惯、潮流的趋势等等，商业地产运营则更加人文化。运营一个成功的商业地产项目，远不是我们建设出一个商业建筑那么简单。对于省会大多数由住宅领域转入商业地产开发的企业来说，对这一点应当有更清醒的认识。

　　商业地产挑战传统思维。比如吸引一个好的品牌入驻，传统思维是你给他最好的位置，或者租金上给予最大优惠。但是实际上，一个好的品牌，也许除了上述优惠，你还需要提供装修的费用，哪怕这笔费用有可能上千万。在传统的思维中，这简直不可理喻。但是实践证明，这个你为之如此付出的品牌可能日后成为项目中最大的租金供应者。欧洲大牌ZARA入驻上海正大广场正是这种模式。正因为有了ZARA，带动了那些犹豫的品牌，也因为ZARA吸引了相当一批年轻的消费人群。五年后，正大广场由原来高达40%空置率，一跃而成为浦东租金最高、人气最旺的商业地产。商业地产的运营充满着智慧。

　　从省会来看，建市场卖产权的地产开发商很多，但是建市场又管市场的企业却并不多。招商瓶颈与同质化，大量的商业物业的半闲置，是商业地产面临的问题。

　　随着商业地产投资力度的加大和持有型物业的增加，最终考验的是公司之间的竞争水平和企业的运营能力。(记者 刘峥)