重庆楼市小户型占据主流 精致化成发展方向

　　今年的重庆楼市，小户型无疑是最好销的户型。门槛低，起点低，无论是自住、过渡还是投资，都是当仁不让的。于是，从来都不是楼市主流产品的小户型，成了2010年楼市的一道独特的风景线。

　　市场大

　　更精致

　　一段时期成楼市主流

　　按照传统的分类，楼市产品一般分为高层、洋房、别墅、商业等物业形态，小户型从来都不是一个单独的类别。不过在新政频出、楼市动荡的2010年，小户型却成了楼市的一股重要力量，甚至在一段时期占据了市场主流，引发人们前所未有的关注。

　　据不完全统计，从4·17新政之后面市的小户型楼盘，或者有小户型供应的楼盘，已不下100个。其中7月和9月为两大集中上市月，7月上市的小户型产品超过40个，套内面积主要在20-90平方米之间；9月上市的小户型产品逾30个，而且套内面积区间更加狭窄，主要集中在20-50平方米之间。

　　开发商为何如此钟情小户市场？业内专家表示，其实如果大户型能够做得走的话，开发商其实并不愿意做小户型。小户型的设计难度较高，户数增多容易造成相互干扰，物业管理也很成问题；小户型开发成本高，同样标准层面积，做小户型的可售面积比大户型低10%-15%，其土地分摊成本比大户型高；小户型墙多管线多，比大户型又多了些土建成本。

　　只是，新国十条之后，导致大户型明显滞销，开发商虽不愿意，也不得不转战不受调控影响的小户市场。也就是说，今年楼市的小鬼当家，只是特定时期的特定现象，并非市场的常态。

　　更精致

　　华丽蜕变脱颖而出

　　众多小户争抢市场，如何才能脱颖而出？2010年，小户型开始了华丽蜕变，开始向精装化和精致化方向发展。

　　据统计，在目前面市的小户产品中，近20个为精装产品，如龙湖U城、万科·缇香郡MINI公馆、长安锦绣城“尚岭”、重庆国际家纺城“绣色”、富力城·幸福里、渝能明日城市R6精装公寓、绿地新都会精装小户、海尔·海语江山精装公馆、和泓·南山道精装婚房等，首创鸿恩国际生活区也有40平方米精装小户。

　　要精致，还要实惠。今年的小户产品还大多设计有不小的赠送面积，多数可以一房变两房，两房变三房。有的不到70平方米的户型，最大赠送比例达40%。

　　定位准

　　细分市场独辟蹊径

　　“未来小户产品的定位会更精准，市场会更细分。”纬联地产项目事业部总监谢凤雏认为，以前开发商做小户，为了尽可能满足更多人群，一般是单配、一房、两房各种房型都做，比较平均用力。以后，小户产品的面积段会更集中，定位会更精准，比如我只做30-40平方米的产品，只寻找这部分需求的客户就可以了。

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　　2010

　　小户型三部曲

　　在调控政策的影响下，2010年的小户型市场表现出明显的三部曲。

　　5月之前，楼市成交一片火爆，不论大户型小户型一样好卖，因此开发商并无意偏重小户型的开发，市场上的小户型产品保持着正常的比例。

　　5月开始，调控政策导致大户型滞销，不少开发商紧急变阵，要么把大户型改成小户型出售，要么把原本押后的小户型产品提前推出，导致小户市场风起云涌，众多小户型托起大市场，可谓一枝独秀。

　　8月中旬之后，楼市开始回暖，大户型也持续热销，小户市场的表现才显得不是那么突出。

　　9月底的二次新政之后，首次置业的小户型也要首付3成，加之利率提高，导致置业成本上升，小户型热度开始降低。

　　尚峰地产副总沈海浪表示，最近小户型虽然销售也不差，但明显不如10月之前那么好走了。

　　原因在于，反正都是3成首付，与其占用首次置业名额，不如咬咬牙垫垫脚尖，一步到位买三房。(记者 王春龙)