开发商推迟领取预售许可证 供应缩量成定局？

　　9月29日起，楼市“二次调控”组合拳打出，在限贷令、限购令、加息等多重影响下，楼市再次陷入观望，全国各大城市普遍出现项目推迟开盘的现象。

　　据有关机构的调查统计显示，10月全国11个大中城市有479个项目计划入市，但其中有127个项目推迟至11月开盘，占10月计划开盘量的26.5%。10月深圳计划开盘数为23个，实际开盘数为12个，下降47.8%。10月，深圳推售量共计4560套，与“金九”9350套的推盘量相比大幅下降，直接“腰斩”。而据深圳国土局数据显示，去年11月深圳新开楼盘数同为7个，而11月已过去大半，至今只有3个项目开盘，能否追平同期仍是个未知数。

　　“年底前是否推盘还定不了”，在深圳本土，许多具备销售条件的开发商仍然在观望，把推盘时间一拖再拖。到目前为止，明确表示准备年底前上市的新盘少之又少，和往年相比，新盘缩量已成定局。

　　楼市供应年尾缩量

　　早在2010年年初，深圳各大中介机构对本年度的市场供应都进行了初步的预估。其中星彦地产年初统计，2010年可能入市的住宅新盘及加推项目有88个，预计将推出住宅建筑面积652.22万平方米，同比上涨52%左右。而中原地产的监测数据则显示，2010年深圳全市住宅供应量将达到640万平方米，入市楼盘将超过140个。

　　现在已近年尾，据深圳国土局的数据显示，1-10月，深圳开盘或加推的楼盘有63个，供应量为32135套，供应面积约274万平方米。年初各大中介结构普遍预计今年有600万平方米以上新房入市，目前看这个数据目前看来肯定达不到了。

　　而与去年同期相比，2009年1-10月，深圳推盘数量为88个，供应套数为42083套，供应面积为400万平方米。而2009年全年，深圳共有106个楼盘开盘或加推，供应面积达到433.5万平方米。从中可以看出，今年与去年相比，无论是推盘个数还是推盘面积，都大幅下降，今年新盘缩量已成定局。

　　业内人士介绍，年初预测与实际推售量的“差距”，最大的原因还是来自于楼市调控所带来的整体供需紧缩。目前，由于置业者观望氛围非常浓厚，以及受各种条件限制，普遍看淡岁尾一手住宅市场，而不少信心不足的楼盘也纷纷推迟领取项目的预售许可证，将推盘节奏放缓。

　　据中房信克而瑞的统计，年尾两个月，深圳有近30个楼盘具备了销售条件，而现在11月已经过去大半，目前入市的新盘只有3个。面对购房心态的观望不前、市场前景的模棱两可，开发商选择开盘时间变得更加谨慎。甚至部分开发商年尾的开盘计划告吹，开始推到明年。“反正现在就算入市，也不见得就能卖得很好，观望氛围一时难以转变，还不如等待一段时间，政策总不可能永远不变。”业内人士认为。

　　开盘时间是“不能说的秘密”

　　“什么时候开盘还没定”、“开盘时间搞不清楚”，在采访中，许多开发商都表示开盘的时间可能是最容易出现变化的事情。

　　早在前几年，就有政策明文规定：拿到预售许可证后，10天内必须公开出售。那么为什么还有那么多楼盘“捂盘惜售”呢？

　　“政策只规定拿到预售许可证10日内销售，但并规定企业应该什么时候去申请预售许可证，这中间可以有很长的‘时差’”。据业内人士介绍，要拿到新盘预售许可证，必须要开发企业备齐相关资料去申请，而如果开发商认为目前的开盘时间不理想，想延后入市，那么只要以相关资料没有备齐，不去申领预售许可证即可。这样即便楼盘实际上已经具备了销售条件，但不去“领证”，那么就可以顺利达到延期销售的目的。

　　据了解，早在4月份的首轮楼市新政之后，不少楼盘就已经开始调整开盘时间，原本计划在5、6月入市的楼盘，有的到8月份还是毫无动静。而二次调控之后，也有不少新盘推迟入市。

　　据了解，在 11月和12月份预计入市的住宅项目中，其中超过九成尚未确定开盘时间，多数楼盘为“预计11月开盘”或“预计年底开盘”，还有不少楼盘不能确定具体的开盘节点，只是表态“可能在2010年内开盘”。

　　“‘新政组合拳’打击力度越来越大，市场购买力的急剧萎缩，以及退房现象出现，使开发商入市变得更加谨慎。开盘时间，正成为楼市中‘不能说的秘密’”业内人士认为，就目前而言，开发商会削减新盘商品房供应，岁尾的开盘量很有可能不是那么“好看”。

　　延迟开盘为哪般？

　　“我半个多月前休年假去台湾旅游，没想到跟我同团的有好几个都是地产公司的销售人员。”记者的一位同事日前讲起旅游的见闻，感慨到：现在开发商不用卖楼吗？开始集中放年假了吗？

　　记者近日采访一些业内人士，发现这位同事所问非虚。目前，的确有不少楼盘推迟了开盘计划，部分开发商干脆不卖了，给员工放大假。

　　“其实开发商推迟开盘也算是比较常规的营销手段。因为市场环境时刻都在变化，开发商会根据变化随时调整自己的营销策略，这当然也包括了开盘时间和定价。”中原地产市场部总监王世界分析，导致开发商推迟入市的因素大体包括四个方面：一是看政策环境。很明显，此次楼市调控力度非常大，涉及的领域也比较广，的确对开发商的入市节奏有影响，因此不仅买家陷入观望，开发商也会更加谨慎地对待入市时间，如果没有把握，不会轻易开盘；二是制定销售策略，包括定价，优惠幅度等。开发商在入市之前，都会进行比较周密的市场调研，确定项目的客户定位，如何制定优惠政策，如何开展营销活动等。如果开发商对市场调研的结果不明确或者不理想，那么也不会轻易入市；三是蓄客情况。在制定了销售策略之后，楼盘都会尝试各种各样的宣传活动，并以各种方式试探客户的接受率和认可度，并根据蓄客的多少决定下一步的营销策略，是否要调整价格或者采用更大优惠幅度等；四是楼盘本身的建筑及工期进展情况。这个属于建筑的范畴，对营销策略影响不大，但也会影响入市时间。

　　此外，据记者了解，在延迟入市的楼盘中，一部分是因为楼盘本身是双拼户型，是属于被“限购”的范围之内，所以导致开盘延迟；另一部分则是因为目前一些新盘入市销售情况不太理想，部分开发商选择了以推迟开盘的方式来避免销售清淡的尴尬。

　　延迟开盘考验各方定力

　　“开盘时间和定价已经成为了一门艺术”，有业内人士感慨，此次新政虽然严厉，但大半年的时间过去了，房价还是岿然不动。开发商似乎比政策更有底气。

　　延迟开盘对开发商而言，真的是实现自保的“独门秘籍”吗？对市场和买家又有什么样的影响呢？

　　“我们企业不缺钱，目前的资金足以维持3-5个月，我们没理由降价销售。”日前，一些地产大佬曾公开表示，房地产企业不差钱，完全有能力“抗得住”。他表示，目前开发商的资金链的确在收紧，但绝没有想象得那么严重。

　　对于这样的结论，大多数业内人士都表示太过乐观，虽然延迟开盘并不足以立即对开发商的资金链构成威胁，但迟迟不开盘将会让开发商付出更多资金成本。据了解，如果开发周期是一年，自有资金达到50%，企业每年需要付出的财务成本大致在10%左右。如果延迟开盘3个月，开发商就得增加1.25%的利息支出。但现在很多楼盘实际开发周期超过一年，自有资金往往只有30%，融资成本会高于10%，因此需要付出的财务成本远高于上述数字。而近期，住建部出台的加强预售资金监管政策，就是为了收紧开发商的资金链，迫使他们降价卖房。

　　对于买家而言，延迟开盘可能短期会对市场供应造成一定影响，但对深圳的置业者而言，一方面，仍然有大量的存量房可供选择；另一方面，由于投资客的撤出，也会使得房源会主要面对刚性需求；此外，二手房的成交已经远超一手房，成市场主力，置业者仍然有很多选择。