任志强:未来房价不会暴跌 房产税出台“难度大” (2)

　　在杭州房子里面从开盘价到现在涨价过程当中，是开发商拿到的多还是小业主拿到的多？在现有经济的条件下，开发商只拿到了前面三个部分，但很少有人把增值收益拿到，而小业主通常可以获得增值收益。我们举个潘石屹现代城的例子，卖的时候大概是8000元-15000元的价格，那他是不是还有成本？有土地成本有建安成本，但是现在小业主把它卖掉的时候已经到了4.5万元，或者4.5万元以上，那么从一万多块钱中间的差，从八千块钱算的话，差大概有四倍的差，将近3.2万元，不管上多少税赚得一定比潘石屹多。虽然有些人不愿意承认这个事实，他们认为自己是房奴。一个奇怪的问题，你的房子不断增值，你怎么是奴隶呢？你卖了房子一定比你原来收益高得多，所以我从来不承认房奴的问题，尤其是房子在不断增值过程当中。

　　那么我们商品房的功能到底是什么？很多人认为商品房应该保障基本生存权利，确实在联合国人权公约上要求政府必须保证公民的居住权利，但是居住权利是什么概念，居住权利不是房产权利，所以居住权利和商品房没有什么关系，商品房是财产权利，不是居住权利。所以我个人认为，只要你认为商品房是保障基本权利，决策一定是错误的，指导思想一定是错误的。商品房是在满足基本生存权利之外去引导生活质量生活方式，所以商品房一定是一个竞争产品。

　　不过，中国人的坏习惯就是认为，这一辈子就买一次房，其实我们从发达国家情况看，比如说美国，大部分家庭在家庭解体之前要买七次房，比如说刚一开始是租，然后买一个小房，两个人结婚稍微大一点，生了孩子再大一点，然后生两个孩子可能就换一个更大一点，当孩子上学或者具备独立能力之后，又换回小一点的房子，这样换来换去一直换到快要退休的时候，或者退休以后为了避免遗产税，完了赶紧抵押给银行，用转按揭的方式换取不再工作时候的消费资金。这里还不包括他们在转移工作地点的情况下必要的换房。

　　中国也应该进入这个过程，从租到买，从旧到新，从小到大，因为人们的收入往往是年龄小的时候最低，然后进入一定职位收入越来越高，就像孩子也一定是从1岁开始长起，而不是从10岁开始长起，小孩子小一点可以一室，稍微大一点两室，再稍微大一点三室，或者说要有人照看，这样一定是随着年龄和收入结构逐步升级的。

　　合理的住房体系是，60%-70%是市场化房，20%-30%是租赁房(非政府公租房)，5%-10%为廉租保障房。

　　房产税出台“难度大”

　　要买房你可以使劲买

　　最近，深圳、上海和重庆三个城市申报收取房产税，一时间，房产税会不会出台，闹得人心惶惶。对此，我的观点是，房产税不太可能会推出。

　　除了个别国家，全世界很少有对房产进行征税的发展中国家。因为你本来是在发展当中，没有什么钱还征什么？从申报的三个城市看，深圳是房产基础资料最全的城市，房子情况好摸清。上海做了房屋普查，但很多政策还没有决定下来。而重庆想收的是特别消费税，对别墅或者大房子进行收税。

　　其实，房产税怎么收也没有标准，有人提出就是人均普税多少，有人提出免60-70平米，60-70平米之后征税等等。但不管怎么收，其中有几个障碍。

　　第一收取的前提条件是你的底数要清楚，比如知道张三李四有多少房子，否则张三收了李四没有收，就会打架，但底数清楚的没有几个城市。第二评估现在没有办法做到，现在我们的注册评估师一共三万多人，要解决660个地级市以上的城市，大概需要这三万个注册评估师干150年。另外，我们还有一个情况评估不了，每一届政府都有一个固定的税收来源，征收房产税的前提是没有70年的使用权，不能前面交了70年的，后面又加了税，所以一定是替代了比如前面的土地使用税，或者是70年的土地出让金的税收等等，所以我们现在还面临房屋收税很大的矛盾，因此建设部明确规定作为试点，一个城市先试。比如深圳，深圳没有什么老房子，因此可以先试点，试点完了之后有问题再改，这个试点城市可能不会扩大，一直改到没有矛盾了可能再扩大。

　　我个人感觉它不太会出来，也不应该会出来，所以不用担心房产税而不去买房子，要买房你可以使劲买。见习记者 周乐乐 通讯员 吴珮珮