中服地块总价或达170亿 中信远洋成最大赢家？(2)

　　最落寞：潘石屹

　　潘石屹对包括中服地块在内的CBD12地块的偏爱是路人皆知。作为北京CBD区域最后的黄金地块，CBD12地块正符合他喜欢在一线城市核心位置打造商业项目的选址偏好。

　　正因为如此，年初中服地块出让公告发布后，首先站出来且高喊“内定论”的人就是潘石屹。

　　不过，潘石屹或将成为CBD12地块竞标中最落寞的人。

　　11月16日，北京市土地整理储备中心网站上公布《朝阳区CBD核心区第一阶段评标结果公示》，虽然公示中只标明“单体递交编号”、“名次”和“总得分”，未公布详细投标单位信息，但有参与竞标的业内人士向媒体透露，编号为A44的竞标企业就是SOHO中国。

　　据此，记者详细核查后发现，SOHO中国参与了所有12宗地块的第一轮竞标，但成绩惨淡。如在中服地块分拆出的Z4、Z6两地块，以及另外的Z9、Z11、Z12、Z13、Z14和Z15等共8幅地块中，皆以5分位于最后一名，在Z5和Z10两幅地块中，以5分位列倒数第二，而在Z8地块中，则以5分位列倒数第5名。SOHO中国的最好成绩来自中服地块分拆出的Z3地块，但也仅以10分位列第4名。

　　一位不愿透露姓名的业内人士向记者说，SOHO中国采取的散售方式，在商业地产圈内一直被专业人士所诟病。他继续分析说，SOHO中国在第一轮竞标中全面落败，而第二轮竞标更注重金融业背景与物业开发后不得散售的评标倾向，似乎招招刺向没有金融业背景与以散售模式著称的SOHO中国的心脏。因此他认为，潘石屹作为最渴望得到包括中服地块在内的CBD12地块的人，他最后可能会最为落寞。

　　闲置一年，增值一倍

　　在“竞标选手”中，自然会几家欢喜几家愁，不过北京地方政府或许将从这些地块的拍卖中，进账不菲的土地出让金。

　　以中服地块为例，早在去年7月上旬，叶向忠就向媒体透露，“中服地块的规划已经上交了，近期就会批复”，此后，不少专家推测，该地块将于当年的第三季度入市，且推测入市价格将为80亿元~100亿元。后来中服地块被推迟到1月末上市，但由于受到“内定论”影响，该地块于2月22日正式挂牌竞价后无人捧场。

　　后来北京市国土局将中服地块分拆为Z3、Z4、Z5和Z6等4幅地块，并于8月初进行了初始招标。后来一直盛传中服地块将于9月进行首轮竞标，后因8月底开始的房价反弹，被迫再次推迟，并最终于二次调控后进行了首轮竞标。

　　不过，被搁置近一年后，中服地块或将拍出更高的价格。北京中原三级市场部研究总监张大伟向记者说，这6幅地块中可能会产生单价或总价地王。而潘石屹则推测，鉴于该地块的优越位置，其楼面价或将达到3万元/平方米。照此计算，本次竞标的中服4幅地块总建筑面积共57万平方米，那么总成交价或将冲高至171亿元，比近一年前的近80亿元~100亿元增值近倍。

　　潘石屹同时指出，3万元/平方米的楼面价，加上后期的建安费、设计费等，其成本价可能高达5万元/平方米。这或将在北京CBD区域投下一颗炸弹。张月说，时下北京CBD区域的商业地产房价在2.5万元/平方米以上，这或许只相当于中服地块的楼面价。

　　全经联研究院副院长陈宝存在接受《每日经济新闻》记者采访时，进一步解释了该地块入市后对CBD区域的影响。他认为，首先，该地块以高价入市后，必将促使周边地块的拆迁安置补偿成本预期大增，提高土地一级开发成本，从而推高周边地块的出让底价，进而推动房价上涨；其次，影响周边一手房开发商与二手房业主的心理定价。

　　CBD12地块部分竞标名企

　　◎最具优势 中信集团

　　第一轮竞标：在5幅地块上拿了20分满分第二轮竞标：集团实力雄厚且旗下有金融企业

　　◎最有争议 远洋地产

　　第一轮竞标：在一些地块上拿了20分满分第二轮竞标：大股东为金融央企，实力雄厚

　　◎最为落寞SOHO中国

　　第一轮竞标：在多幅地块上得分倒数第二轮竞标：没有金融业背景、喜采取散售方式(记者 叶书利)