监管趋严 地产信托“擦边球”不好打

　　在下发《信托公司关于房地产信托风险提示的通知》(下称《通知》)后，监管层正加紧敦促信托公司展开自查行动，规范房地产融资市场。在此背景下，以往通过某些特定产品绕道投资高风险地产项目的运作模式也将受到限制。

　　股权投资更重实质

　　11月17日，新华信托的一款“江西极地置业有限公司股权投资集合资金信托计划”正式开始了市场推介。这款股权投资类集合信托产品拟募资两亿为某项目公司增资扩股至2.6亿，持有项目公司76.92%的股权，并将用于九江“盛世名都”项目开发建设,主要用于缴纳剩余的土地出让款和办理四证规费等。

　　据用益信托研究员李旸介绍，这是今年以来信托公司常用的运作机制。一方面以股权投资类产品的模式，绕开了信托贷款不得发放给“四证”全无地产项目的政策规定；另一方面增加了资本金，使其符合35%的最低项目资本金要求，进而谋求银行开发贷资金的进入，最终令资金运用杠杆率发挥到极致。

　　然而，上述运作模式极有可能在本月后销声匿迹。

　　据上海某信托公司人士透露，11月19日银监会召集多位信托公司总经理进京开会。在重申11月15日下发的343号文即《通知》的基础上，提出对房地产信托股权投资要按照实质重于形式的原则予以甄别，而对以股权融资方式投资“四证”不全的房地产公司，将被禁止。上述人士预计，相关文件可能在本月内发至各信托公司。

　　此外，监管部门也在上述会议上明确提出，如果信托公司房地产信托业务因出现问题曝光，则将暂停该公司的房地产信托业务。

　　严防房企资金链风险

　　据西部某信托公司副总裁介绍，目前其所在辖区的银监局已向该公司提出合规性风险自查的范围：除了如项目是否“四证”齐全、项目资本金比例是否符合要求等常规条目外，更少见地要求该公司对与大型房企集团之间合作进行独立核查。

　　据悉，自查目标在于建立要对集团内部关联交易进行跟踪监测，严防信托贷款被转移或挪用。此举并非无的放矢。北京某信托公司人士表示，金融机构目前对大型房企集团多头授信风险突出，这些房企集团融资渠道往往涵盖银行、信托，乃至与海外基金订立高息债券合约等。

　　以高息债券为例，其往往伴随着对房企负债率、现金流近乎严苛的条款，一旦触及相关条件，资金出借方有权要求房企赎回这些高息债券，如果此时房企的现金流跟不上，就有可能酿成连环债务危机。

　　在已披露三季报的78家A股房地产上市公司中，在1-9月净利润同比基本持平的情况下，累计经营性现金流量为-598亿元，同比下降超过200%。在实现盈利的公司中，有15家房企每股经营现金流为-1元以下，经营性现金流严重不足。但北京某信托公司人士认为，虽然监管渐紧，但当下房地产信托业务对信托公司而言已经是主要的利润来源，预计监管层不大可能实施类似前期银信产品全行业暂停的举措，进而累及信托行业整体发展。据其估计，不少信托公司房地产信托的业务无论数量还是余额在全部业务量当中的占比也就在1/3左右，但利润却能占到一半以上。记者 张 宁