2010年底杭州楼市猜想：降价潮会不会出现?

　　9·29中央“二次调控”和10月中旬出台的杭州执行细则相继出台，在限购限贷“双限”打压下，再加上最近频频收紧的货币政策，杭州房价已开始松动，老盘打折优惠，新盘理性低开，已经成为不少楼盘的选择。

　　目前的这种价格松动，会否进一步向广度和深度蔓延，从而在年底前触发08年底和09年初曾经出现过的降价潮？

　　年底前大规模降价，杭州没有先例

　　应该说，在杭州楼市历史上，年底前的规模性降价，并没有先例。杭州真正意义上的降价潮，只出现过两次，一次是08年下半年，由万科降价引发，另一次是09年初，由下沙海天城降价引发。这两次降价潮的出现，都不是在年底，而是恰好在08年底的前后——08年的9、10月份和09年的2、3月份。

　　此外，在强力宏观调控之下，05年下半年杭州楼市也曾出现过调整，不过，主要是缩量的调整，并伴随有小规模和小幅度的降价，但远远够不上降价潮。07年底也是一个时间窗口，当年狂飙突进的楼市在年底被宏观调控的倾盆大雨浇了个透心凉，并且在当时引发了推盘潮，以至库存迅速飙升。但是，当时价格并没有松动，但成交缩量非常厉害，以至最终引发08年9月初的万科降价，以及随后降价潮的出现。

　　因此，如果要从历史上的经验去追问年底降价潮，我们可以给出一个否定的答案，年底历来不是开发商大规模调整价格策略的时间窗。

　　回顾：08年万科引发降价潮前，杭州楼市发生了什么？

　　前面提到，杭州真正意义上的降价潮，只出现过两次，08年9、10月份和09年2、3月份。两次降价潮的直接源头都只有一个——08年9月3日的万科降价。

　　那么，在08年9月3日万科降价前，杭州楼市都发生了什么？

　　第一， 成交缩量。

　　前面提到了，07年底，此前疯狂的楼市，遭遇了宏观调控的倾盆大雨，被浇了个透心凉，成交缩量非常厉害。08年上半年6个月，只有5月份的成交量超过了300套，也就是日均百套之上，另外5个月，成交最多的是2113套，日均72套。在08年9月万科降价前，曾经历了长达九个月的成交缩量。

　　第二， 库存飙升。

　　因为07年底调控突然来袭，开发商心慌之下，加速开盘去库存化，结果遭遇成交缩量，库存由是飙升。07年9月份，杭州主城区的库存曾一度降至不足8000套，但到了08年9月，库存飙升到了21000套之上，库存增加了将近200%。

　　第三， 土地市场低迷。

　　伴随当年疯狂的楼市，07年，杭州土地市场地王频现，土地市场高歌猛进，一派盛世繁荣之象。然而，到08年的时候，土地市场彻底低迷，当年，杭州主城区到5月份才开始有第一块地出让，6月份的土地出让量为零，七八月份也都各只有两宗地出让。土地市场的低迷，反映了开发商对楼市的信心程度，由此影响到购买方的心理，对楼市打击非常大。

　　第四，紧缩的货币。

　　众所周知，为了抑制07年开始爆发的流动性过剩和由楼市、股市为代表的资本市场过热，以及相与伴生的通货膨胀，国家在08年开始不断加息和调升存款准备金率，紧缩货币，从而导致08年股市的暴跌。随后，9月15日雷曼兄弟倒闭，次贷危机引发全球金融危机，一根最重的稻草压在了楼市身上。

　　以上四点是导致08年9、10月份杭州楼市降价潮的最主要因素，而万科降价，只是点燃了降价潮的导火索。