2010年底杭州楼市猜想：降价潮会不会出现?(2)

　　市场明朗化还需看明年

　　以上的分析，为我们预测年底楼市降价潮会否出现，提供了重要的观察视角和参考因素。不妨分析一下，以上导致08年底杭州楼市降价潮的四个因素，在当前的市场状况如何。

　　第一，成交缩量，这一点目前不明显。

　　我们会发现，4·17新国十条的出台，曾经导致4月下旬和5、6月份的成交缩量，但是，“坏景”不长，楼市从6月中下旬开始，重拾升势，甚至很快又开始过热。也正是因此，才有了9·29中央的“二次调控”，甚至随后更严厉的地方执行版的“限购”。然而，尽管政策严厉程度到几近无以复加，我们发现，当前，楼市依然维持在一个比较正常的成交量，市场信心受挫程度非常有限。

　　第二，库存飙升，与当时的情况类似。

　　目前，杭州主城区的住宅库存，已经由年初的5000多套，上升到当前的15000多套，升幅不可谓不大。08年和今年库存的飙升，都有一个相似的背景，08年的前一年07年，今年的前一年09年，杭州主城区都出让了天量的土地，这些土地所形成的供应，成为此后库存飙升的最主要原因。不过，相比于08年住宅库存的高点24000多套，当前15000多套的住宅库存，对开发商来说，压力还是小很多的。

　　第三，今年土地市场基本上没有低迷。

　　虽然卖地不如去年，但是，今年的土地市场上，地王依然频现，开发商拿地热情依然高涨，地价丝毫没有下跌，反而楼面价纪录频创新高。最近的下沙土地出让，住宅和商业楼面价双双破万，更是震动市场和业界。土地市场的坚挺，对提振楼市的信心作用极大。

　　第四，目前的货币紧缩程度，远远不如08年严厉。

　　08年频繁的加息，至少目前出现的可能性几乎没有。而且，08年由次贷引发的全球金融危机，今年不可能会有。相反，目前中国拥有世界上最多的广义货币M2，而且不可能在短期内逆转，至少到目前为止，央行对外宣称的仍然是“适度宽松的货币政策”。因此，从宏观面和资金面上来说，目前迫使开发商大幅调整价格策略的影响非常小。

　　事实上，当前的杭州楼市，基本上处于一个正常的分化状态之中，小幅优惠和理性低开，成为不少楼盘的选择。然而，也有部分楼盘因为卖得很好，逆势提价，小幅加价。新开楼盘因为理性定价，普遍热销。当然，也有部分楼盘卖得不是太好。

　　因此，从当前的市场来看，促使开发商大规模大幅度调价的压力几乎没有。而从土地市场的热度以及新开楼盘的频频热销可以看出，市场信心依然充足。因此，在年底规模性降价潮的出现，可能性几乎没有。

　　但是，影响楼市的一些重要不确定性因素依然可能会在不久的将来发生作用。即将于12月初举行的中央经济工作会议，将定调明年的货币和经济政策，传言“适度宽松的货币政策”将改为“稳健的货币政策”，这就意味着货币的收缩(至少不是扩张)，将成为明年的主基调，将影响对楼市的预期。这将成为明年楼市变局的不确定性因素。因此，降价潮是否会出现，时间窗口不是今年年底，而是2011年。作者： 李永生