青岛租赁房屋有了示范文本 责任规定更明确

　　近年来，住房问题已成为社会关注的焦点，目前全市正在使用的房屋租赁合同文本不下七八种，各种合同文本的水平参差不齐，有的文本内容非常简单，合同对双方当事人的权利和义务规定不清晰；有的条款明显偏向其中一方，合同显失公平。

　　市工商局和市国土资源和房屋管理局联合制定了《青岛市房屋租赁合同》(自行成交版)和《青岛市房屋租赁合同》(经纪机构居间成交版)示范文本，于近日正式推行使用。本报请市工商局合同处有关负责人详细解读租赁合同示范文本的主要内容，为市民服务。

　　设立网上租赁登记备案制度

　　当事人签订房屋租赁合同时，需登录网上租赁登记系统(网址www.qdfd.com.cn)，对租赁房屋持有权属证书的，合同中所签订的租赁房屋的信息与青岛市房地产权属登记系统实现即时关联，输入权属证号后，权利人名称、房屋座落和建筑面积等房屋信息将从青岛市房地产权属登记系统自动调取，如房屋存在被查封、冻结、权属存在争议、未办理房地产权证、已设定了抵押和已签订了租赁合同等情况，通过网上租赁登记备案系统，将一目了然。

　　创设承租人享有优先承租权制度

　　《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定，出租人出售该房屋时，在同等条件下，承租人享有优先购买权，《青岛市房屋租赁合同》根据这一法理，创设了租赁期满，出租人继续出租房屋的，在同等条件下，承租人有优先承租权。

　　租金支付方式更加灵活

　　该示范文本规定在支付租金时，承租人与出租人可以协商按年、半年、季度、月、周、日支付，支付方式可以采取支付现金、转账支票或者银行汇款，从而最大限度地赋予当事人选择的权利，最大程度地方便双方当事人。

　　对房屋和维修责任作出明确规定

　　合同规定，租赁期间承租人应合理使用承租的房屋，因承租人不合理使用或使用不当而引起承租物损坏或发生故障的，承租人应负责维修；因房屋自身存在损坏或故障的，出租人应负责维修。

　　关于转租行为的特别规定

　　合同规定，出租人不同意承租人转租房屋的，承租人不得转租；但出租人同意转租的，承租人应该再次进行网上签约并办理登记备案。

　　关于违约责任的规定

　　合同对双方各种违约情况均作出详细规定。比如，租赁期间出租方擅自解除合同，提前收回房屋的，出租方除支付违约金外，还应退还承租方多付出的租赁费用；承租方违约的，要向出租方支付违约金，已支付的租赁费，出租方应当退还剩余租赁费的50%。

　　关于免责的规定

　　合同规定，房屋因土地使用权被提前收回、因社会公共利益被依法征用、因城市建设需要被依法列入拆迁或因不可抗力导致毁损、灭失等情形，合同自行终止，双方互不承担责任，但出租人应将保证金和实际使用房屋天数以外的租金退还给承租人。合同还特别规定，因上述原因产生的房屋补偿等权益，由双方按规定享有，但双方另有约定的，按约定处理。(曹为鹏 贺长泽）