各地楼市低位波动 房价或区域性下调(3)

　　市场预期发生改变

　　业内人士认为，在房地产资金来源全面收紧的情况下，一旦再进入加息周期，其产生的“政策叠加效应”从今年第四季度将会比较明显的反映出来。中央货币政策由适度宽松转向稳健的基调，意味房企融资在未来一段时间将持续处于困境。最近，开发商已经开始调整预期，加紧推盘以回笼资金。

　　从北京的情况看，由于新政策规定，12月1日起新增预售项目将实行严格的预售资金监管，预售资金将只能用于工程建设，这使得最近准备开盘的项目纷纷提前取得预售证，部分原来准备12月开盘的项目也已经提前到11月中下旬开盘。截至11月20日，北京预售项目及预售公示项目合计已经达到了28个，相比8-10月三月同期合计的26个还要多2个预售项目。合计预售面积达到了74.3万平方米，远超过前两月总和。有机构预计，11月全月预售的项目将超过9月份的40个，成为年内最高。

　　亚豪机构统计数据显示，12月北京市计划开盘项目有20个，其中纯新盘6个，12月开发商的计划推盘量相对有限，但出现了城八区项目加快推盘的新趋势。

　　楼市买方“格局”也在悄然变化。

　　据21世纪不动产的消息，目前，北京购房意愿最强烈的异地在京购房者已明显入市。自4月份宏观调控以来，由于受到“非京籍人员在京贷款购房需提供一年以上缴税凭证”的限制，5、6两个月份，异地购房者在京购房比例出现了直线下滑。但是随着市场对政策的逐渐消化，异地在京购房者比例在近期出现大幅回升。其比例已经占到全体购房者的5成，与新政调控前基本持平。而目前全市全款购房者的比例达到了55.3%。

　　中原地产的信息，“9·29”新政以来，颁布“限购令”最严厉的深圳市场无论是客源量还是成交量最近均快速增加。上周新增客源量已回升至“9·29”前最高水平，成交量基本恢复至8月中旬水平。据分析，买家认为房价并未因调控得以明显下降，预期落空。

　　CPI的攀升及对未来房价预期的不确定性使很多人开始躁动，在没有更好的投资渠道下，部分购房者开始从观望状态走出。一些一线城市的人开始进入没有限购政策的城市或房价相对低廉的三线城市投资购房，保值、跑赢CPI是眼下不少异地购房者出手的直接动因。

　　政策作用区域性调价

　　最近，中国人民大学经济学院发布《中国宏观经济分析与预测报告》称，2010年中国GDP增速预计为10.1%；2011年上半年中国房地产行业资金链将出现严重问题，价格将出现接近20%的下滑，这一预测引发社会各界的关注。

　　中原地产认为，相比2006年及2008年的楼市调控，今年9月底开始的二次调控虽然最为严厉但是效果依然不明显。由于2009年来楼价的暴涨，使得大部分开发商的资金压力短期不会太大。目前大多数还是处在比较安全的经营状态，远未达到资金链断裂的危险边缘。北京房地产交易管理网统计也表明，北京城商品房在调控后仍旧涨价，真正降价的开发商并不多见。

　　今后的房价在调控政策作用下区域性变化或更为明显。如北京通州楼市今年3月过度透支新城规划利好，使得房价从1.5万上涨到了2.5万。而通州现在实际项目的库存超过北京库存量的20%。所以通州最近出现阴跌。记者 陆昀