房地产中介乱象令人心惊肉跳 遭遇“全民共防”

　　看着大街小巷几乎比小吃部还要多的一家家房地产中介门面和一位位驻足在中介门口仔细打听房屋买卖的顾客，没有谁会否认房地产中介是一个蓬勃 发 展 的 朝 阳 行 业 ， 然而，人们提及时却不约而同地用一个“黑”字来形容，甚至已有了“防火防盗防中介”一说。从2000年左右起步到如今已十年了。10年快速发展，我国房地产中介行业为何出现如此吊诡的境况？

　　房地产业将由“开发时代”转向“经纪时代”

　　尽管客户和中介心中都有着焦虑和不安，一位中介资深人士甚至说，现在中介服务质量较差，这个行业应该摔打几次，然而，中介行业发展的步伐却没有减慢。

　　业内人士介绍，目前北京、上海、深圳、南京、广州等一线城市的二手房交易量已经超过新房，甚至一些新建楼盘也通过房地产中介公司进行销售。随着我国城市可开发土地面积的减少，房地产经纪将迎来大发展时代。

　　陕西省房地产研究会会长王圣学说，目前，中国城市化水平是46%，当中国的城市化水平达到65%以上时，也就是15到20年之后，中介服务行业规模将超过房地产开发业，房地产业将由“开发时代”转向“经纪时代”。

　　其实，现在我国已经出现雇员万人、门店数百家的大型房地产中介企业。链家、我爱我家等龙头企业更成为媒体关注的焦点。北京链家房地产经纪公司成立于2001年，2009年已在北京、天津、大连等地开设门店800家，从业人员1.5万人，年复合增长率超过100%。

　　合肥万家房产频道主编王雄斌说，中国社会正处于迅速城市化的过程中，我们在用几十年的时间去完成别人用几百年的走过的路程，在行业中出现不规范的行为并不意外。随着城市大规模基建的完成，新房供应量逐渐减少，房屋中介市场的黄金期肯定会到来。

　　胡景晖介绍，北京城区每年大概有240万套拟出租房，80%以上通过房屋中介达成。近年来，房地产存量房市场高达70%左右的交易是通过中介完成的，房地产中介对顺畅市场流通贡献很大。甚至，一些政府部门和银行机构也已涉足中介交易领域，尽管规模还不很大。

　　呼唤行业规则

　　业内普遍认为，规则是中介行业黄金期的基石，但现在中介如何与消费者之间又怎样的权利义务、中介之间如何竞争，目前，都缺乏明确规定。一些规则“还是唐宋时期的遗规”。

　　一位业内人士说，我国法律对房地产中介提供服务的内容、流程、收费标准等都没有明确的界定和规范，客户缴款之后的后续服务，往往取决于中介经纪人的职业道德。

　　西北大学法学院院长曾加介绍，目前，包括《物权法》《合同法》等法律在内，对中介行业的范围、性质等规定较为零散或缺失，致使行业运行某种程度上陷入无法可依的境地。

　　曾加还介绍，在一些国家，为保障消费者权益，实行“律师参与制”。“在澳大利亚、新西兰等国，一旦合同的履行等方面出现问题，律师也必须和当事人一道承担法律责任。”

　　业内人士表示，行业竞争无序、斗殴丑闻频现的重要原因还在于行业竞争规则没有确立。美国房地产中介行业实行代理制。房源和客户信息在一定时限内，只归某个经纪人所有。当客户委托一个经纪公司的时候，有权确定信息在多大程度上披露。这样既不存在客户信息流失问题，也避免了同行间“抢单”。

　　林倩说，大陆的中介公司获取房源太容易了，房主经常被委托。在台湾，业主需要和中介公司签订委托合同，中介公司也必须要有业主的委托书，才可以行销。台湾的中介公司还会严格核查房屋质量；签合同时，也要注明这些内容。比如漏水一项，如果6个月内出现问题，业主和中介都要承担责任。“各方面的保障很周全，令人放心。”

　　规范监管体系

　　南京市房管局存量房管理科科长方雪琴说，《城市房地产中介服务管理规定》要求黑中介进行经济处罚并责令停止中介服务，但房管局没有执法权。另外，处罚中还包括收回房地产经纪人资格证书，而证书由工商局管理下的行业协会颁发，房管局也无权收回。

　　一些房地产经纪人表示，许多在国际上通行的经营方式，在国内却常常受阻。比如北京建委一度不准房地产中介“户外经营”，也就是不能走出店门口销售。有房地产经纪人说：“销售人员怎么能关在门店呢？即便应该规范，也应该归街道管理。怎么是建委下令呢？”而且也不知此类规定有无时间和地域限定，执行起来，倍感困惑。

　　同时，作为行业监管重要制度基础的中介公司备案制度和中介经纪人员持证上岗制度也难以严格落实。福州市住房保障和房产管理局副局长张海舟说，福州市现有房产中介机构1000家左右，在房管部门登记备案的不足一半。

　　在房地产中介市场较为成熟的国家和地区，房地产中介从业人员必须经过严格的职业培训，并由政府主管部门审核考试通过后，实行全员持证上岗。目前，我国虽存在房地产中介经纪人员资格考试制度，但通过率很低，覆盖面较少。

　　同时，我国中介服务行业有两种证照，一个是全国性经纪人职业证照，一个是地方性经纪人协理证照。前者难考，后者比较容易。现在一些城市只规定中介公司注册时必须具备的证照数量，但没有规定具体证照类型。

　　胡景晖介绍，从理论上讲，持有经纪人资格证的人才能签订合同。但实际操作过程中，这些规定被回避了。以西安市为例，西安目前共1万名左右的房地产中介人员中，具有西安市房屋管理局颁发的“中介人员从业资格证”的人员，只有30%左右。

　　南京市一位已取得南京市地方性房地产经纪人资格证的人员说：“考试可以带笔记，试题又容易，只要不是智障，就能通过。”

　　另外，我国的房地产经纪人信用档案至今未建立。胡景晖说，经纪人在A公司出现问题后，往往到B公司继续从业，中介公司难以对违纪人员进行有效管理。“在完善企业备案制度的同时，做到‘人必归业，业必归会’，利用全国联网的信用档案可以对从业人员形成有效约束。”

　　购房者的焦虑与无奈

　　家住福州市鼓楼区钱塘巷的肖丽芬今年6月打完一场因房产中介代理购房引发的合同纠纷案。她至今对中介恶劣行为带来的严重后果心有余悸。

　　肖丽芬告诉记者，2007年9月，她通过福州康居房产信息有限公司代理购买位于福州仓山区江南水都小区的一处商品房，这家中介的工作人员急于促成交易，隐瞒了至关重要的卖方情况，最后造成合同无效。

　　“他们刚开始时，态度非常殷勤，对我的一些疑问总是轻描淡写。后来合同出了问题，他们就找各种借口躲起来，反正那个时候，他们已经收完服务费了。当时，我都担心中介会拿钱跑掉。”肖丽芬说。

　　肖丽芬仅仅是后怕，而山东人张大陆已经买房一年了，到现在心中依然七上八下。

　　张大陆的孩子去年大学毕业后留在了北京，一家人东拼西凑，外加贷款，通过中介买了一套二手房。虽然有人告诉老张，如果不通过中介，可以节省几万元，但老张说：“咱不懂怎么买房，人家西装革履一看就很专业，让人放心。”如今，房子买了一年多了，老张心里却仍不踏实。

　　张大陆介绍，去年买房与银行签贷款合同一个月后，银行又让他签了一次，银行方面说，这是因为银行换了领导“我不知道为什么换了领导就要重签？就去问当时办理业务的中介经纪人。经纪人倒是很热情，对我说‘叔叔，千万别让他们给骗了，你要好好咨询。最好咨询专业人士，千万不要上当，要多打听……’说来说去就这几句废话，还让我别担心，我一头雾水就拿出100多万，能不担心吗？原以为他们很懂，就托付给他们了。现在才知道，他们除了热情，不会别的。这家银行还是他们推荐的呢！”

　　现在，老张走在大街上，看着街道两旁一个又一个的房地产中介门面，就觉得像一张张大嘴，要把人吞进去。尽管如此，朋友要买房，老张还是建议他们去找中介，“没办法，人家的房源信息多啊！”