调控重在改变房价上涨预期

　　2003年，央行对房地产信贷政策进行调控。2005年“国十条”出台，但房地产价格上涨依然没有减缓，反而经过2005年下半年的蛰伏期后，2006年年初出现房价上涨“井喷”现象，最终导致了更为严厉的“国六条”的出台。但是，严厉调控措施的出台仍然没有刹住房价上涨的势头。2006年这波房价上涨一直持续到2008年10月。2008年10月，热点城市坚挺的房价开始出现松动。这既有前期房地产政策累积效应影响，也有2008年重启信贷规划指导的冲击，但不能忽视的是2008年9月始于美国的次贷危机演变成全球性国际金融危机的巨大心理影响，房价上涨的市场预期出现变化，以万科为代表的房地产开发商在全国率先进行降价。

　　2010年4月“新国十条”出台后，4-7月，全国房地产市场总体呈现“价滞量跌”局面。进入8月份后，房地产调控政策处于“真空期”，通货膨胀预期增强，前期观望需求当期释放等多重因素交织作用下，房地产市场预期出现微妙变化，热点城市房地产成交量出现环比大幅上升。

　　2010年9月29日，国家多个部委联合出台房地产调控措施，遏制部分城市房价过快上涨。根据历史经验，房地产调控政策出台后，房地产市场将有3-4个月的观望和政策消化期。由于新近房地产调控政策较前期更为严厉，预计普通购房群体观望情绪也较前期加重，房地产市场成交量有可能会再度急剧萎缩。而房地产开发商对政策仍有博弈，担心“追涨杀跌”影响和违约纠纷，多数房地产开发商在降价策略选择上较为慎重。需要引起关注的是，2009年房价快速上涨时期，多数房地产开发商获取高额利润，资金面总体充裕。2010年，房地产开发企业自筹资金占比较以往有较大程度提高。在资金充裕背景下，2010年底前，房地产开发企业出现大规模资金困难情况的可能性较小，因此主动降价以加快资金回收动力不足。此外，当前CPI连创新高，资源类商品和农产品价格上涨此起彼伏，微观经济主体通货膨胀预期势能继续积聚，房价上涨市场预期在根本上没有变化，由此可以预测，年内热点城市房地产市场仍将继续维持“价滞量跌”态势，房价出现明显调整可能性较小。因此，房价上涨预期不变，房地产调控政策就难以实现既定效果。项峥