专家解析：物管费难收的五大原因

　　在越来越多的物管纠纷中，物管费收取难是所占比例最大的一类，约占所有物管纠纷的80%。那么，物管费的收取为何如此之难呢？记者日前采访了我省物业管理条例的起草人之一、贵州大学法律系硕士生导师臧兴东。

　　臧教授认为，造成物管费收取难的原因主要有五。

　　一是消费市场不成熟。

　　他认为，物业管理服务的价值主要体现在改善和优化物业的环境、保障物业区域的良好秩序、降低物业的折旧率。由于许多业主并没有想到购买物业管理服务是一种客观需要和长期需求，是实现所购物业价值最大化的重要途径，因此对于花钱购买物业管理服务消费的主观意愿不强烈。

　　另外，由于在计划经济体制下，我国一直实施的是福利分房低租金制度，职工只要交了租金，几乎不用再交其他服务费用。随着住房制度改革的深化，大部分职工变成了房屋所有权人，由过去的“无偿服务”变成了“花钱买服务”，思想准备不足，商品意识和物业消费意识没有确立，往往也不愿意交费。臧教授介绍他曾经到过一个小区，该小区的业主大多数是公务员，但是至今仍然有一半左右的业主拒缴物管费，导致物管公司每年亏损12万元以上。

　　二是业主对物业管理知识和政策法规缺乏认识。

　　业主对物业服务不满意往往在交费中反映出来。例如发生业主家中遭窃、自行车被偷、企业不允许业主封闭阳台、提供专用部位维修的收费、房屋建设遗留问题长期无法解决、楼上建筑渗水、管道堵塞渗漏等问题，其原因是多方面的，但由于对物业服务的内容、标准、责任等方面缺乏了解，对物业管理及其相关的知识不了解，业主往往将责任归到企业。物业管理不能包治百病，物业管理服务合同尽管是业委会与物管企业签订的，但却是全体业主的共同意愿，每个业主都应当履行，如有争议应按照合同解决纠纷，而不能拒缴费。

　　三是市场标准化指针体系不健全。

　　臧教授认为，收费矛盾纠纷多，也反映了市场仍不够规范，缺乏衡量、判断物业服务商品品质和功能的标准。定价机制不完善、服务标准不明晰、效能标准缺乏是当前物业管理市场标准化指针体系不健全的三个方面。

　　定价机制不完善，长期以来，收费推行政府定价和政府指导价，价格的确定多数采用企业报批，政府审核的模式。这种模式有两个弊端，一是业主作为物业服务的购买方，没有充分地参与定价过程，其应有的权利不能充分行使，这种模式下的权益保障体系比较脆弱，容易受到破坏。价格确定过程不透明。另外，前期物业管理阶段，不是由购房者来选择提供服务的企业，业主易对价格产生不信任感。价格合理性受到怀疑，双方在收费环节容易对立。目前政府定价已取消，价格从审批变为备案，但多数业主并不了解审批与备案的区别，这一问题依然存在。