专家解析：物管费难收的五大原因(2)

　　服务标准不明晰，缺乏统一规范的服务标准一直是物管行业存在的问题。物业服务合同在服务标准方面往往没有明确约定，服务内容和质量标准没有衔接起来，提供哪些服务便容易成为泛泛而谈，起不到规范双方行为，明辨争议的效果，一旦产生争议，就很难协调。在合同形成过程中，业主的地位比较被动，意思表达不自由容易受到侵害，产生的问题无法得到及时解决，引发了业主与企业的对立。目前的状况是业主对在合同中能明确的内容、标准也尽量规避。客观地说，提供服务是企业的义务，这些内容约定不明，短期内确实对企业比较有利，但从长期看，企业的服务水平没有提高，业主的不满情绪上升了，造成的矛盾纠纷增多，最终对行业发展不利。

　　物业服务效能标准缺失。企业向业主提供服务，其价格是多少，内容有哪些，基本上都有一个大致的框架，但是这些服务有什么效能，对物业环境的改善有多大效果，对物业的保值增值有多少增益，基本上不会涉及。臧教授认为，一个比较成熟的市场，这些内容应当明确，它是业主与企业合作的基础，对于推动消费意识的增长，拉动行业向纵深发展，促进业主与企业的沟通融合将起到重要作用。怎样判断一个企业服务的好坏，不是其提供了哪些服务，达到了何种等级的服务标准，而是其服务的效能如何。例如物业的安全度提高了多少，达到了何种清洁程度，共享设施设备的损耗减少了多少。效能是衡量服务好坏的核心标准。

　　四是收费机制的特殊性。

　　物业服务消费同其他消费相比，很大的不同就是提供服务的企业是单一的主体，享受服务的是分散的业主主体。单独的业主不交费、少交费不会中断物业服务，“搭车消费”现象就十分严重。一方面，一些业主因种种原因拒绝交费，另一方面，企业为解决“收费难”问题，采取“不交费就不发钥匙”、断水断电等不当做法，产生了很多矛盾。“收费难”的问题有机制上的原因。

　　当前的收费模式存在不足，从债权关系来看，企业和全体业主是合同双方，物业服务是向全体业主提供，全体业主也应当共同向企业履行交费义务，也就是说，物业服务费是全体业主的共同债务。当前的收费办法并没有体现出这一基本特征，企业因为“收费难”问题必然遭受部分损失，这部分损失本是企业的应得权益，却被现行收费制度的合法化剥夺了，企业通过催缴、诉讼的方式追偿这部分权益，需要付出额外成本。

　　五是低收入人群体经济承受能力有限。

　　臧教授介绍，目前我市不少购房者还属于中低收入家庭，他们或是因为市政建设、旧城改造搬迁或回迁住进了楼房，改善了居住条件，但超过他们支付能力的物业费，使他们对物业收费产生抵触情绪，或是经济承受能力有限，尽管同意按规定交纳物业管理费，一旦拿到了钥匙就拖着不愿交物业费。另外，大量农转非居民在丧失土地等生活来源后，很难找到较高收入的工作，现代化的房屋，让他们感到了沉重的生活压力。这也是当前物业费收取率不高的原因之一。

　　如何解决物管费难收的问题，臧教授认为，首先应立法进行规范，以约束服务和被服务双方的行为，其次应加大宣传力度，以增强业主物业服务消费的意识，使之逐步转变观念，此外，还应建立健全物业服务市场标准化指针体系及物业服务效力标准。相信，随着市场的不断成熟，市场机制的不断完善，加上业主意识的增强，物管费收取难的问题将会得到逐步解决。