调控重拳下 土地出让金千亿俱乐部逆势扩军

　　尽管今年房地产市场调控力度空前，但在货币资金充裕的情况下，标杆房企拿地热情不减，土地交易市场异常火爆。

　　数据显示，截至今年11月22日，上海、北京两地土地出让金已相继突破1000亿元，而大连、天津亦距离千亿元不远。

　　业内人士指出，土地市场的成交情况更多是对未来楼市预期的一种反映，考虑到中国宏观经济高增速仍将维持，调控政策虽能对楼市起到阶段性抑制作用，但仍难改变楼市的长期向好格局。

　　“千亿俱乐部”扩军

　　中国指数研究院提供的数据显示，截至11月22日，上海土地出让收入以1369.94亿元高居国内城市榜首，北京以1004.48亿元位列第二。

　　据统计，2009年上海土地出让收入已高达1025.28亿元，而截至今年11月22日上海的土地出让金收入已比去年高出三成。

　　北京则是在今年11月19日首次突破千亿元大关。住宅用地、商业办公用地价格均大幅增长，其中住宅用地均价8559元/平方米，商业办公用地均价9874元/平方米。

　　大连的土地价格今年以不可思议的速度一路飙升，住宅用地均价已达5698.41元/平方米，商业用地均价21105.17元/平方米。这使得大连的土地收入也已逼近千亿元。

　　紧随其后的天津以866.8亿元的土地收入位列第四。如今距年尾还有一个多月的时间，在北京之后，大连、天津也有望在年底成为“千亿俱乐部”的新成员。

　　对于土地市场的火爆，21世纪不动产上海锐丰分析师黄河滔认为，土地市场的成交情况更多是对未来楼市预期的一种反映，与当年市场情况并无直接联系。本年部分城市土地出让收入再次超越1000亿元，除有地价上涨因素影响外，政府加大供应力度也是重要原因之一。

　　一面是政府部门加大推地力度，提高土地的供应量来缓解供应紧张带来的土地价格上涨，另一面我们看到的则是开发商正在加紧拿地加大土地储备。

　　争先恐后拿地

　　据方方地产咨询机构发布的最新数据显示，今年9-10月，被关注的19家品牌企业土地储备增加迅速，并超过同期商品房新增供应，中心城区和新城级别的优质住宅地块竞争激烈。其中5家企业新增了140万平方米储备面积，除绿地有60万平方米的商办用地外，其余合生创展、仁恒、金地和新城股份均为住宅用地。

　　从拿地金额来看，上市企业、国有背景的房地产开发企业拿地支出明显要高出民营企业。拿地面积20强企业中，超过九成的企业是中外上市公司。

　　除合生创展再次新增2幅居住地块外，绿地、仁恒、金地和新城股份均有新土地进账，5家企业共购得9幅地块，增加储备面积140万平方米，动用资金总额98亿元。

　　中国指数研究院华东分院研究副总监杜丙国认为，上市企业和国有背景企业融资渠道更为畅通，商品房去化速度更快，用于拿地的资金和开发能力强，所以能够持续拿地。有的上市房企反周期拿地，在市场看淡的情况下积极储备优质地块。

　　黄河滔指出，目前住宅、商业用地供应偏紧局面仍然存在，加紧拿地也是形势所迫。如根据上海市统计年鉴显示，2009年全市住宅用地出让面积为866.99万平方米，可建面积为1318.41万平方米。而仅2010年1-11月期间，新建住宅获批上市面积便达到1400.61万平方米，超出去年出让住宅用地可建面积6.23%。而且地块可满足滚动开发需要，储备土地可抵御通胀，所以开发商加紧拿地也有其现实需求。

　　标杆房企拿地热情不减使得土地市场呈现火热的场面，土地价格也节节攀升。而土地价格是构成房地产价格的重要因素，据此就有业内人士认为，在土地市场的火爆之后，会带来新一轮房地产价格的上涨，这无疑让今年大规模的房地产调控政策面临尴尬。

　　平均溢价率下降

　　上海中原研究咨询部研究经理龚敏表示，土地价格与出让地块有关，但就此认为调控失效有失偏颇。今年地价成交总额虽然比去年大幅上升，但并不表明地价呈现升温的迹象。

　　由于土地出让区域、地理位置各有不同，因此成交总地价水平上升并不能说明问题。事实上今年部分前期曾经被一度炒作的板块地价还出现了下降的态势。

　　上海中原数据显示，2010年1-10月住宅用地平均溢价率为102%，比去年下降41%。9月29日成交的唐镇新市镇D-04-14地块，由上海仁恒杨浦房地产有限公司以28.98亿元摘得，楼板价16102元/平方米，溢价率127%。相比2009年绿城取得的唐镇新市镇C-1-1a、C-1-5a地块楼面地价，溢价分别回落15.4%、66.5%。这至少说明房企拿地心态在政策频出的背景下趋于理性。

　　龚敏同时指出，从房价构成来看，地价上涨确实会引发未来房价上涨，这是不可避免的。在公开招标的过程中，相对优质的地块永远满足不了市场需求，决定了该类土地地价将永远处于上涨局面。

　　房地产调控主要目的是为遏制房价过快上涨，而非使房价走向下降通道。从今年总体溢价率表现及部分地块地价出现下降的情况来看，房企对未来市场由于过分良好预期而不计后果高价拿地的现象基本被遏制，参与最后竞拍的房企数量明显减少，地价未出现暴涨。

　　黄河滔还告诉早报记者：“我们从1-10月期间新房市场与二手房市场成交数据来看，一、二手房成交量分别出现27.96%和48.95%的同比下滑，而一、二手房成交均价累计涨幅也分别较去年涨幅降低34.54和12.40个百分点，目前为5.98%和24.03%。从这个角度看，调控政策确实已起到了作用。”

　　但黄河滔指出，考虑到中国宏观经济高增速仍将维持，调控政策虽能对楼市起到阶段性抑制作用，但仍难改变楼市的长期向好格局。