调控政策集中发力 楼市迎来“年中考”

　　经过大半年的政策调整之后，2010年的楼市终于迎来了“年末”的大幕。展望当下的市场，没有出现大规模的打折促销，也没有出现千人抢房的热闹场景，有的只是笼罩在楼市前景上的重重迷雾。有人说，2010年是有史以来楼市政策最为“汹涌”的一年：政策严厉之程度超过以往任何时候；也有人说，2010年是政策最为“尴尬”的一年：频频出台的政策背后，却是对房价无法止涨的哀叹。“政策年”带给楼市的将是怎样的一个未来……

　　在这12个月，许多新政策、新规定的实施或许将引起房地产市场环境的大幅变化，而是否会由此带来新的市场“拐点”，将是对市场的一大考验。

　　●市场表现●

　　一周内12个项目取证新政策实施引爆开盘潮

　　据北京市房地产交易管理网的数据显示，在刚刚过去的两周(11月15-11月28日)里，北京市新取预售证的商品房项目创纪录地达到了28个，这一数字不仅比正常取证数量高出不少，也让此前业内人士预计的年底开盘潮提前到来。

　　“下月起就要执行资金监管了，能开的盘都会在这段时间开，毕竟年底是需要资金的时候”某开发商副总这样道出其中的原委。

　　近日，北京市先前出台了《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》、《关于加强我市商品房预售方案管理的通知》等两项新政，都将在12月开始施行。据了解，这两项政策都是针对预售环节的，调控的对象直指开发商，将运用监管预售款、预售方案等手段，进一步缩小开发商在楼市调控下的博弈空间。为了避免成为被监管对象，许多项目都加快了取证进度，这也直接造成了取证项目的剧增。

　　然而《广厦时代》在调查过程中发现，让开发商头疼的远不止一两项新规的执行。信贷政策的紧缩，对境外“热钱”的管控，以及对后续政策的担忧，都促成了开盘潮的出现。

　　政策一：《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》

　　10月25日，北京市住建委、人民银行营业管理部、中国银监会北京监管局联合出台了《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》，该办法明确规定了商品房预售资金应全部存入商品房预售资金监管专用账户，以保证预售资金优先用于工程建设，严禁房地产开发企业直接收存商品房预售资金。

　　协成机构房地产经纪公司副总裁王裕仁认为，紧预售资金，对房地产公司的现金流及新项目的影响是不言而喻的。预售资金被锁定，将使开发商很难再闪转腾挪，资金链断裂风险明显加大。在这种形势下，开发商只有降价以求快速销售回款，才能保证足够资金竣工和销售回现。

　　也有业内人士表示，如果实行资金监管，短期来看符合条件的项目会提早入市以规避新政，但是从中期来看，不排除一些后期开盘的小型开发企业或项目公司会采取捂盘等手段，来等待政策风向的转变。

　　“对于中小型企业来说，年底是资金周转量最大的时期，在这个节骨眼上收走预售资金，会对他们的资金流产生很大的影响”王裕仁表示。

　　政策二：《关于加强我市商品房预售方案管理的通知》

　　11月8日，北京市住建委公布《关于加强我市商品房预售方案管理的通知》，对开发商申请预售许可提出了极其细化的条款。按照要求，开发商在申请商品房预售许可时，就必须提交预售方案。预售方案不但要包括该项目的基本情况，还要包括项目建设的进度安排。同时，预售方案中还要包括预售商品房的价格及优惠幅度等。新规中还特别提出，预售方案中要包括商品房质量责任承担主体和承担方式。开发商要明确在企业破产、解散等情况发生后，商品房质量责任承担主体。

　　业内人士分析认为，上述通知与《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》这两个政策是有延续性的，两者互相配合，加强了对预售环节的监管。但是对于市场的影响来说，上述通知的内容更加着眼于长远，更加注重制度的改善。

　　我爱我家的分析人士表示，《通知》或将开发商抛出手中更多的存量房源，使短期内市场供应进一步猛增；同时，预售方案中要明确预售商品房的价格及优惠幅度，进一步加剧了“价格战”的白热化程度，整体市场价格的降幅将更加明显。