调控政策集中发力 楼市迎来“年中考”(2)

　　政策三：《关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》

　　11月15日，住建部与国家外汇管理局联合印发了《关于进一步规范境外机构和个人购房的通知》，该通知再次明确：境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房，而在境内设立分支、代表机构的境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。

　　由于延续了2006年“限外令”的部分内容，上述通知也被成为“新限外令”。尽管“新限外令”的实施时间并没有统一的标准，但是按照时间节点来看，12月很有可能将在各地陆续出台细则。适时推出的“新限外令”，被外界解读为国际“游资”泛滥背景下，对进入国内热钱的有力钳制。而受到该《通知》影响最大的，则莫过于一线城市的高端住宅和商业地产。

　　汉博投资集团有限公司董事李亚明表示，短期内由于国际、国内双重复杂的经济环境影响，大量海外游资在加紧向国内渗透。再加上人民币对外长期走强、以及对美元升值压力的存在，更助推了热钱的兴趣。此次国家相关部门出台“新限外令”，将大大削弱热钱在房地产市场造成的影响。

　　“对房地产商，尤其是高端住宅开发商而言，这并不是一个好消息。本来在市场冷淡的背景下，海外游资被寄予厚望，希望这部分资金能进入楼市，让部分高端住宅受益，然而‘新限外令’的出台，说明政府已经开始堵住这个口子了”有业内人士指出。

　　●后市展望●

　　政策效应累加12月或将成为“拐点”

　　日前，中国人民大学经济研究所等机构发布了一项研究报告指出，今年12月起，房地产企业进入还款高峰，应付款累计增速将超过30%；再加上销售下滑、贷款条件提高以及上市公司增发和票据融资难度加大等因素，资金来源会快速恶化，预计到明年一季度，房地产企业资金来源将出现大幅度负增长。同时，由于首付比率、房地产抵押贷款等条件的变化，房地产企业的流动性会明显恶化。尽管只是一份研究报告，但还是引起了业内的极大震动。

　　“不管明年的局面会怎样，当前的年关就很难过。虽然之前经过几拨政策的出台，楼市并没有发生大的变化，但其效果已经叠加起来了。年末这个关键时刻，是其集中发力的时候。随着近期开盘量的增加，房价的加速下行已经成为必然”某资深业内人士这样表示。

　　政策四：央行收缩流动性各银行开始收紧放贷量

　　11月19日，央行发布公告称，为加强流动性管理，适度控制货币信贷投放，从11月29日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点；而在此前的11月11日，统计局公布10月份宏观经济数据的当天，央行已经宣布提高存款准备金率0.5个百分点。也就是说，在仅仅一周左右的时间里，央行两度上调了存款准备金率，由此表明了收缩流动性的决心。

　　尽管外界对于央行收缩流动性的目的并无太多疑问，但一个不可回避的现实是，央行针对整个宏观经济的提准行为使原本就如履薄冰的房地产业雪上加霜。

　　“两次提高准备金率，将冻结近7000亿的资金，而年底本来就是贷款余量不足，各家争抢‘救济粮’的时候，此时的进一步紧缩信贷，无疑会卡住一些房企的咽喉”北京中原的专业人士这样指出。

　　而实际上，近日已有消息称，多家银行已经停放房地产开发贷，而随着提高存款准备金的进一步实施，类似的情况难免会涉及更广。