北京5万套保障房给力 能否缓解高房价压力？

　　市住建委透露，截至目前，今年竣工交用4.6万套保障性住房的任务已经完成，根据保障性住房的建设进展，预计全年实际竣工交用的政策房可达到5万套。新开工建设和收购各类政策性住房也由13.6万套上升至14万套。另外，“十二五”期间，北京已初步确定了“政策房比重提高，商品房比重降低”的思路，重点建设公租房。

　　那么，政策性保障房的如此给力是否意味着将会缓解当下北京的高房价难题呢？北京市场未来的商品房格局是否因保障房的大量介入而有所改变呢？众多房地产业的专家对此进行了分析。

　　●5万套“保障房”

　　能否解北京高房价之痛？

　　邢亚平：政策房对商品房价格影响很小

　　首先，需要明确政策性住房和商品房所针对的客户群体，这也是政策性住房对商品房价格影响不大的根本原因。政策性住房包括经济适用房、廉租房、集资建房、两限房等，建设这些住房的目的是为了解决低收入人群的居住问题，为此政府规定了严格的准入制度，例如家庭收入、家庭总资产等都在申请条件范围之内。此外，这类住房的价格也受到政府的严格限制。而建设商品住宅则是为满足要求一定生活品质的中高收入人群的居住需求。两类住房的客户群体重叠的部分极少，商品住宅以中高收入人群为主，政策性住房则以低收入人群为主。

　　另外，由于商品住宅的定价更多的是市场行为，受到同类项目竞争关系的影响，也受到区域供需关系的影响，从理论上讲，供不应求现象越严重，商品住宅的价格也将越高，而与政策性住房的推出并无太大关系。对于同一项目中的商品住宅和政策性住宅搭配的方式，政策性住房对商品住宅部分的影响不大，开发商可以通过规划设计和根据市场情况制定相应策略的方式，规避或者减少两者间的相互影响。在同一区域板块内，政策性住宅项目对周边的商品住宅项目的影响也不会很大，因为社区之间都有相对独立的物业管理和区域划分，因此不会对区域房价的降低产生很大影响。

　　陈云峰：购买群体不同，影响微乎其微

　　当前楼市虽然受限购令、限贷令的影响，但从成交项目的记录上看，50%-70%的购买力是外地购房人。他们受户籍的限制，不能享受到保障房，因此保障房的大量增加并不能解决他们的住房问题。另外，这部分外地购房人群，多数又是急需买房的刚性需求，对商品房，尤其是五环外总价较低的商品房有急迫的购买需求。

　　如果说一点影响没有，也有些偏激，保障房的加大供应，使得准入门槛降低。曾经不够资格买保障房，只能挤破头抢商品房的中低收入群体有望通过保障房改善住房需求。但在实际市场中，这部分的购房人明显只占少数。

　　陈宝存：保障房的增加也可能推高商品房价格

　　“从数量上看，保障房的力度很大，很多专家媒体都将保障房视为降房价、终结开发商暴利的重要手段。但其实这完全是误解。”陈宝存对记者分析道，目前北京在拿地环节上，设置了竞保障房面积的环节，房企为了拿地不得不增加保障房的比重，客观上减少了利润空间。为追求最大利润，房企很可能抬高商品房的售价。再加上保障性住房的准入门槛、运营机制等一系列配套政策不能相应完善，保障房的建成计划不能如期覆盖到相应住房需求群体的话，那么，在商品房住宅供应极其有限的情况下，商品房价格将更加趋高。

　　另外，无效保障房的比重加大也难以对商品房价格形成冲击。具体来看，今年新开工的保障房，13.6万套的开工量，占了新开工住宅的一半以上，但实际上，用于疏解核心区人口、棚户区改造以及城乡接合部整治定向安置住房不少于6万套，也就是说房企拿地时安排的回迁房和城区居民的外迁占了保障房的很大一部分，真正投入市场中，解决无房户和中低收入人群改善用的有效保障房相对市场需求仍然较少。