北京5万套保障房给力 能否缓解高房价压力？(2)

　　●保障房大量介入

　　改变商品房格局？

　　李文杰：保障房与商品房将是楼市的两大板块

　　从土地供应上看，今年开始，北京市明显加大了保障房的供应力度，按照“十二五”规划，保障房的土地供应在今后几年仍将增加。从面积供应上看，未来楼市将形成保障房和商品房两大板块。

　　11月以来，北京土地市场大量放量。截至11月25日，共成交了15块居住类地块，总规划建筑面积达到255万平方米，并仍有多块土地正在招标。在成交的居住类地块中，大部分地块都并非单纯的商品房项目，而是配建了大量的保障性住房。北京对于保障房建设的支持力度可见一斑。

　　另外，北京市国土资源局发布前三季度数据显示，前9个月，保障性住房用地供应1263公顷，超额完成了1250公顷的计划指标。但截至11月25日，商品房供地仅为936万平方米，与去年相比还有200万平方米的差距。虽然年底土地开始集中供应，但商品住宅用地的供应相比保障房用地并没有出现明显上涨。

　　陈宝存：保障房仍是“配角”

　　虽然“十二五”规划强调加快保障性住房建设，但未来保障性住房扮演的仍只是“配角”。保障性住房毕竟只能解决少数人的住房问题，现在加班加点的保障房也只是弥补前几年保障房供应过少的窘境，因此未来很长一段时间，保障性住房仍只是“配角”。

　　陈宝存认为，将来保障性住房与商品房两大体系将会并存发展，现在政府是在以时间换取空间，加大了对保障性住房的建设和投入。虽然目前政府处于加强住房保障的阶段，但这并不意味着要放弃市场机制，实际上住房发展的市场化依旧是商品房发展的方向。

　　●保障房改变开发商拿地态度？

　　陈云峰：保障房供地使房地产从暴利走向微利

　　北京地难拿，房好卖！这句话很有道理。

　　曾经保障房的建设主力多是央企、国企，如今包括万科在内的更多上市公司开始热衷保障房供地。从目前出让的保障房地块来看，对开发商的利益其实是很薄的。这也反映了一种趋势，就是房地产行业将从“暴利”走向“微利”。

　　另外，很多民营开发商插手保障房建设将是大势所趋，因为北京的土地资源稀缺，并且以后的供地中70%将会用于保障房建设，使得北京的开发商没有了挑肥拣瘦的资本。虽然利薄，但是由于政府在大力提倡保障房建设，保障房建设无疑将是开发商未来争夺的热点开发领域，更多的房地产企业进入竞争，也能够促进保障房的建设和规划水平的提升。

　　李文杰：保障房成开发商拿地“筹码”

　　由于现在的土地出让制度不是简单的招拍挂、价高者得，而是综合评标等尝试多种形式的土地出让。比如房地产企业平时的社会责任感、是否建设过保障房都成为影响房企能否最终拿地的因素之一。因此，过去的保障房建设规模可能会成为房企拿地的“筹码”，更多的企业也开始重视保障房的建设。

　　另外，了解房企的人都知道，一旦房企没活干，失去开复工的现金流，本身就将面临人才的流失：高管可能跳槽、员工也开始另寻下家。尤其是在当下土地价格偏高，很多房企就面临手头无地、项目却即将售罄的尴尬。保障房对于他们来说是很好的过渡产品，可以维持日常的开复工现金流。另外，由于保障房门槛低，政府扶持，实际的内部收益并不低。唯一的不确定就是回款较慢，因为大部分保障房都是由政府回购，再分配给各区，所得款项要经过较长的周期才能落入开发商囊中。(林蔚然 李桁)