上海房产中介行业生存调查：美联或大规模裁员(2)

　　诱因

　　成本负担过重

　　受国家调控政策升级加码，特别是限购政策的影响，5大城市二手住宅成交量未能持续前4个月回升态势，10月起大幅回落。各地城市成交价格依旧缓慢上涨，但是涨幅趋缓。据中原地产10月二手住宅市场成交量调查数据显示，5大城市成交量为389万平方米，环比下跌28%，各城市环比跌幅在一至五成。其中，深圳和上海两大城市由于“限购令”出台时间最早，而且深圳限购政策特别严厉，故成交量跌幅最大，分别为56%和28%。

　　汉宇地产统计数据也显示，承接10月份二手房市场下滑的走势，11月上半月，全市二手房市场继续下行，整体成交量环比10月下半月又萎缩两成，其中静安、黄浦、徐汇等中心区域二手房市场成交越发低迷，11月份只有零星成交，环比上月跌幅超过50%。除了成交量下跌外，挂牌和成交价格也出现了全面下滑。其中闵行区域挂牌均价下跌靠前，特别是距离大虹桥概念较近的七宝板块，挂牌均价下跌2-5%。

　　业内知情人士透露，市场稍好的时候，中介企业可以大张旗鼓扩张，因为成交保障下的佣金支撑。如今市场行情不佳，没有成交就没有收益，相反门店租金和人员开支的压力让不少中介不得不选择关店裁员减轻自身的负担。不过福美来不动产副总经理徐子兴表示，经过洗牌，商圈的竞争力重新排序，对新加入者是更有利的，关键一点是对后市的判断持乐观态度，两次新政调控之后所造成的市场观望态势将在后几个月后逐步改善，经过一段时间的消化，无论11月是传统的“小反弹”还是调控效果的显现，无疑还将在年末迎来一次成交势头的刚性释放。

　　出路

　　动迁房增加市场机遇

　　虽然11月上半月二手房市场不论高端、中端都乏善可陈，但是本月并不是没有市场热点。随着动迁房5年转3年操作细则的实施，部分3~5年动迁房集中的区域，由于动迁房的逐渐上市，所涉及二手房市场开始活跃起来。最受市场关注的是宝山的顾村板块，作为上海的动迁房基地，该板块集中了上海全市近1/3的3-5年动迁房房源。经过近一段时间的政策学习，目前动迁房上市交易流程已经没有问题，动迁房交易也开始越发活跃起来。菊泉新城、丰水宝邸、采菊苑，这些均价在11000-13000元/平米的动迁房凭借小面积、低单价和低总价吸引着购房者的关注，成交非常活跃。

　　随着动迁房交易的增加，动迁房的成交价格也水涨船高，比如上述提到的菊泉新城，由于品质较好，且是和商品房建设在一起，所以很受市场欢迎，近期动迁房市场行情价在11500-12000元/平米。部分品质好的房源价格甚至上涨至13000元/平米。比如汉宇地产近期成交的一套菊泉新城2房2厅，75.62平米100万元，单价已经高达13200元/平米，与周边部分次新普通商品住宅已经非常接近。所以近期顾村板块动迁房成交活跃也带动了周边次新商品房如世纪长江苑、旭辉依云湾等二手楼盘房源的销售。而作为一种楼盘建造品质和人文环境都比商品房差的动迁房，其价格的上涨也会自下而上推动周边商品住宅价格的上涨。目前世纪长江苑价格与动迁房价格基本相当，均价在13000元/平米左右，近期部分该楼盘房东有涨价的打算。所以作为一种“鲶鱼效应”，若动迁房不能放量供应，反而会对商品住宅价格上涨有推波助澜的作用。本版撰文 李琛