昆明楼市调控效果显现 房价不稳调控将继续

　　在全国对房地产市场调控以及昆明落地政策出台的背景下，2010年昆明楼市已经出现了一定的反应。政策上除四月“新国十条”的发布，昆明最近又出台《进一步加强商品房预售管理实施意见》(以下简称“意见”)，定于明年1月1日起实施；市场上，昆明楼市近来开盘价格已开始进入万元通道，万科地产于年内进军昆明楼市标志省外优质品牌、先进理念的入昆，商业地产投资关注度在年中时期升温......这些市场上的重大事件一方面由昆明楼市自身特点决定，一方面则是受政策调控影响的结果。

　　以新国十条政策影响分析，在昆明房地产市场上影响价格波动的因素众多。其中包括地方政府的保护、国家发行货币泛滥、国际国内热钱的炒作、市民投资渠道狭窄等。房贷新政和“新国十条”的颁布，无异于给整个楼市起到了降温的作用。

　　其中主要表现是市场方面加快出货。为回避调控的政策风险，一手楼市也出现了开发商加快推盘的现象。同时，购房者方面则出现心态动摇的情况。新政在打击投资炒房的同时，也抑制了一部分合理需求。伴随加息等措施的出台，市场压力不断加大，购房者从一贯坚定的信心也开始变得犹豫。民众都在观望调控能否奏效，这最终将取决于中央与地方政府的博弈。开发商方面则必然面对资金压力加大。金融机构支持房地产交易和开发的积极性将被迫减弱，资本市场资金开始流向其他行业，房地产短期出现了资金困难的局面。短期昆明房价波动不会太大，但是明年上半年开始，房地产行业的走势不容乐观。

　　而对于近期出台的《进一步加强商品房预售管理实施意见》，对商品房预售资金监管、预售进度要求、签订电子合同等方面做出规定，该细则相比成都、重庆、北京、深圳等地相对温柔。对开发商来说，该意见促进了房地产开发商的行业洗盘，使得一些资金压力大，实力薄弱的企业，退出房地产市场，减低了市场热度。同时规范了开发商的预售行为，让市场更加规范健康，减少了捂盘惜售和恶性炒作的行为。

　　对中介企业而言，意见对销售代理公司的销售能力和综合运作能力提出了考验，会使得代理销售行业发生变革，改变传统的销售模式，为帮助开发商解决资金困难，更多的会出现企业间的以物换物的形式出现，以缓解开发商的债务危机。

　　另外，意见的出台进一步保护了购房者的利益，使得更多住房在购买的时候，更加安全、更加透明。同时减低了房屋的炒作，使得房价相对能保持稳定，而不是大幅度波动影响正常市场价格。同时，意见对稳定房价和防止房价涨幅过快具有很强的效果。加强了政府调控房价的能力，不但是可以对上涨过快进行监管，也可以对下跌过快监管。使得短期内房价不会出现大幅波动，维持稳定缓落得可能性很大。

　　意见出台后，昆明市新楼盘房价依旧在稳步上升，从执行效果上看，除益新德隆、金领时代、版筑翠园三个项目在昆明市房产信息网上对外公式，其他项目并未公式。可见政策的执行并不严厉。后续出台更加严厉的政策调控房地产是不可避免的，只要房价稳定不下来，政策调控就将持续。(记者 谢慧摄)