专家：限贷长期执行或能控制房价

　　11月29日，央行再次上调人民币存款准备金率0.5个百分点，大型商业银行的存款准备金率高达18%，创下历史最高。这是年内第五次上调存款准备金率，记者粗略测算，通过5次上调存款准备金率，央行今年共计回收资金超过万亿元。

　　伴随着存款准备金率的上调，“银行收紧开发贷”的传言四起。银行开发贷的额度是否已经放完？武汉房企资金链如何？记者进行了采访。

　　额度收紧，尚未停贷

　　记者近日采访几大国有银行获悉，目前开发贷款没有停止，但审批明显放缓，有些银行额度要等到明年。

　　采访中，某国有银行沌口开发区支行相关人士坦陈，目前申请开发贷比较难，“每年年底信贷都会收紧，我们都习以为常了，因为这基本都是临时性的措施。”

　　据悉，许多银行正把目前排队的融资需求，转换为明年的项目储备。

　　在收紧开发贷的同时，银行开发贷的投向也向大房企集中。某国有银行省分行人士向记者透露，对于综合实力强、现金流较充沛的品牌开发商，他们优先支持。

　　开发商也证实了这种说法，水果湖一家大型房企的相关人士向记者表示，房地产开发企业与银行的信贷合作一般都是长期性、持续性的，在某一个时点上完全叫停的可能性并不大，对大型开发商更是如此。

　　明年的房贷政策走势如何？

　　11月11日，兴业银行首席经济学家鲁政委发表研究报告称，在防通胀的调控预期下，可以预见我国将持续经历政策密集期，估计明年信贷投放难超7万亿元。

　　在明年的货币供应以及银行信贷总量预计不会超过今年的情况下，地产行业的调控依然会持续。有银行业人士预测，明年银行开发贷的规模预计比今年回落两成左右。

　　房企融资成本将提高

　　中国人民大学发布的一份研究报告指出，从2010年12月份起，房地产企业将进入一个还款高峰期，应付款累计增速超过30%，预计2011年上半年房地产行业资金链将出现严重问题。

　　戴德梁行武汉分公司冯波指出，年底作为房地产企业的结算期，总包工程和分包结算均需要有资金链强有力的支持，一旦停贷，对房企的冲击将显而易见。

　　一些严重依赖开发贷的中小型房地产企业，在缺乏其他融资渠道的情况下，很可能会受到资金链的制约。

　　记者以贷款申请者身份咨询某担保公司，该公司相关人士表示，目前他们接触的中小开发商不在少数。对于开发商的短期融资，该公司提供资金的月利率达6%，高出金融机构一年期贷款基准利率近15倍。

　　该人士表示，因为融资成本较高，开发商即便是通过民间借贷拿到资金，也必须尽快销售以回笼资金，否则后续的资金压力会更大。

　　大型房企也同样面临融资成本上涨问题。

　　由于资金面偏紧，一些大型房企已不再奢望银行能够提供优惠利率。某上市地产企业武汉分公司人士透露，之前公司不管是哪个城市的项目，都向银行要求统一的优惠利率，现在有所松动，利率适当上浮也可以接受。

　　限贷长期执行才能控制房价

　　据亿房研究中心提供的数据显示，11月武汉成交商品房11399套，环比增幅11.13%；商品房均价6861.70元/平方米，环比涨2.39%。

　　数据显示出台的系列政策对控制房价效果并不明显。

　　长江证券房地产分析师苏雪晶说，限贷的政策长期实行才有可能成为“苦口良药”。如果属于阶段性短期政策，明年还正常放贷，效果可以忽略不计；如果是长期政策，明年只要是房价上涨还继续限贷，整体上对房地产市场会有较大影响，大开发商也可能受到波及。

　　中国人民大学经济学院刘元春指出，房价是否调整不是主要取决于利润或销售，而是取决于房地产商的资金链。

　　刘元春认为，明年二季度房价可能下降20%。他得出这个结论是基于三个判断，首先，从2010年12月起，房地产企业进入还款高峰期，应付款累计增速将超过30%；其次，由于销售的下滑、贷款条件提高、上市公司增发和票据融资难度加大等因素，预计到2011年一季度地产企业资金负增长；第三，由于首付比率、房地产抵押贷款等条件的变化，房地产企业的各类杠杆率出现了下降。

　　刘元春预测，2011年3~4月是房地产市场进行全面调整的时点。