付了680万房未到 妻名下房产夫出面卖不算数

　　案情回放

　　合同签了定金付了680万的房仍没买到

　　原告(上诉人)：李某

　　被告(被上诉人)：赵某(女)

　　第三人：杜某(男)

　　第三人：深圳市某经纪有限公司

　　赵某与杜某是夫妻关系，共同拥有深圳市南山区某房产，就该房产的产权归属双方未作特别约定，但房产登记于赵某名下。2009年3月22日，李某作为买方，杜某作为卖方即赵某的代理人，深圳市某经纪有限公司作为居间人，三方签订了《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》和《补充协议》。约定：李某通过深圳市某经纪有限公司向赵某购买该房产，转让成交价为人民币680万元，李某向赵某支付定金70万元。约定内容还包括：买卖双方均清楚知晓该交易物业的产权人为赵某，因其本人在外地，无法亲临签署该合同，故委托其丈夫杜某代为签署该合同，赵某清楚知道该合同的所有内容并同意上述所有条款，杜某承诺在2009年3月31日前由赵某在该合同上补签字并做好委托赎楼公证。之后，杜某作为赵某的代理人在合同卖方落款处签字确认。合同签订后，李某依约向第三人深圳市某经纪有限公司交纳定金共70万元，但经李某和深圳市某经纪有限公司多次要求履行合同，赵某最终未能在《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》上签字，也未按时办理委托赎楼公证。2009年4月20日，第三人深圳市某经纪有限公司向李某退回定金70万元。赵某于2009年4月23日将该房产另卖他人。李某认为赵某的行为侵犯了其自身合法权益，遂向法院起诉，请求判令：1、被告承担违约责任，返还原告双倍定金中的一倍即人民币70万元；2、案件的诉讼费用由被告承担。

　　被告赵某认为，自己从未与原告签订任何房屋买卖合同，更未授权或同意任何人处置涉案房产。原告应对其与第三人杜某签订的合同无效承担主要责任。

　　裁判理由及结果

　　丈夫未经授权签合同无效 驳回买方诉求

　　一审法院审理认为，没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人追认，被代理人才承担责任。未经追认的行为，由行为人承担责任。

　　本案中，没有证据显示杜某作为赵某的代理人以赵某的名义与李某及深圳市某经纪有限公司签订合同时，杜某已经取得赵某的授权，故应当认定杜某代为签约的行为系无权代理行为，该居间合同效力的确定取决于追认权人即赵某在签约后的意思表示。签约后，赵某拒绝补签上述合同，且将该房屋另售他人的行为应视为表示拒绝追认杜某代为签署上述合同的行为。因此，涉诉居间合同为无效合同，对赵某自始不发生法律效力。故李某依据该合同条款要求赵某承担违约责任，双倍返还定金的诉讼请求，没有法律依据，法院不予支持。一审法院依法判决：驳回李某全部诉讼请求。