解读婚姻法意见稿：寻找婚变后的房产归属之道(2)

　　案例：

　　小张在结婚前，以100万元的价格购买了一套住宅，其中贷款70万元，首付30万元。婚后不久，房产证办下来，产权证上记载的产权人为小张。两年后房贷还清，小张的妻子起诉离婚，并要求将诉争之房作为共有财产分割。法院认为，小张虽于婚前交纳了购房首付款，但诉争之房产权证是在婚后取得，且该诉争之房贷款亦由双方婚后共同偿还，故诉争之房应认定为夫妻共同财产；但考虑小张婚前首付的30万元，在分割房产时应对首付款予以扣减。经评估，诉争房产现价值150万元。法院最终判决房产归小张所有，由小张给付其前妻房屋折价款60万元。本案中法院采用了第二种观点，但理论界和实务界支持第一种观点的也不在少数。

　　《意见稿》第十一条规定：“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时可将该不动产认定为不动产权利人的个人财产，尚未归还的部分贷款为不动产权利人的个人债务。婚姻关系存续期间由夫妻共同财产还贷部分，应考虑离婚时不动产的市场价格及共同还贷款项所占全部款项的比例等因素，由不动产权利人对另一方进行合理补偿。”

　　该条解释明确了按揭贷款房屋的权属，即一方在婚前签订购房合同并支付首付款的，无论房产证是在婚前还是婚后取得，如果房产证上只有购房一方的名字，即使剩余贷款由双方在婚后共同偿还，该房产均为购房一方的个人财产。但此条解释表述为“可将不动产认定为不动产权利人的个人财产”，弱化了适用的绝对性，给予法官一定程度的自由裁量权，具体适用仍需进一步明晰。

　　“婚前首付房算个人财产”的道理何在

　　从民法理论中债权的性质角度来看，应该认为新规定非常合理。

　　根据我国的房屋预售登记制度，由预售合同(也即通常所说的购房合同)而取得房屋所有权的权利人只限于该预售合同上的债权人，因而该债权具有了特定性或对抗性。银行对特定的购房人即贷款债务人(按揭人)的资信产生信赖，而且该财产权利是由婚前个人缴纳首付款而取得。因此，即使产权证的取得在婚后，按揭房屋仍属于个人财产。

　　购房人在婚前已取得房屋的所有权，在婚姻关系存续期间只是为了还贷而将房屋的所有权抵押给银行，和银行之间是债权债务关系。夫妻用共同财产还贷只是在夫妻之间产生了债权债务关系，并不改变房屋所有权的归属。这在理论上也是符合不动产的公示原则的。同时，银行和债务人(按揭人)之间是建立在对资信状况特殊的信任基础之上的债权债务关系，不因为婚姻关系而改变债务人，也是符合债务转移的理论的。虽然从表面看，婚后另一方参与还贷的行为也为房屋产权的取得在做贡献，但从法律层面来分析，婚后双方共同还贷仅仅是在偿还银行的债务，与房屋产权的归属是两个不同的法律关系，并不改变房产作为个人财产的性质。

　　因此在离婚分割财产时，该房屋为个人财产，剩余未偿还的贷款属于其个人债务，对于已归还的贷款中属于配偶一方清偿的部分，应当予以返还，并给予“合理补偿”。