商业项目受打压 保障房或成信托投资蓝海(2)

　　收益率瓶颈待破

　　“集合信托产品之所以吸引客户投资就是源于高收益，目前房地产的集合信托产品收益率有的已经突破20%，一旦标的改为廉租房，要实现高收益不太现实。”至于保障性住房未来是否有望和商业地产一起，占据房地产信托计划的半壁江山，诺亚财富高级研究员李要深认为，目前来看很难实现，其瓶颈主要集中在收益率，其中房地产信托介入廉租房的动力依然不足。

　　“保障性住房项目的特点是低风险、低回报率，信托公司一旦介入，如何提高回报率成为这类信托产品销售面临的一大难题。”李要深指出。

　　高盛分析师认为，保障性住房项目的回报率极低或者为负，而且在很多情况下甚至在长期内无法做到自给自足，满足自身的资金需要。

　　对开发商而言，高盛报告中指出，相较商品房的利润率，保障性住房的利润率低很多，这使得开发商积极性不高，目前大部分在建项目都是在地方政府监督下由国有企业承担的。

　　“信托公司介入保障性住房项目，和介入商业地产的操作方法一样，但是如果要提高信托公司的积极性，还有待地方政府提供更加灵活的政策。”一位信托公司从事实务的人士指出。

　　沪上某信托公司负责人透露，目前信托公司介入保障房仍停留在建设阶段，建好后政府接管项目、信托公司退出。信托公司的收益依靠地方财政补贴，一般收益率能超过10%，但还是比不上房地产信托目前15%以上的年化收益率水平。

　　保障房建设前景仍被看好

　　不过上述信托公司负责人依然看好保障性住房的前景，“信托公司的视野不应该只停留在保障性住房本身，社区建好后一旦吸引人气，只要再将社区配套的商业做好，形成规模效应，项目收益率依然可观。”

　　“各地方政府对保障房的政策也不尽相同，如深圳提出经济适用房的20%至30%可以按照商品房销售，这类项目的收益率依然可观。”

　　“可行的办法一是加大财政收入补贴力度，或者参照此前新加坡和中国香港地区的做法，将保障性住房和商业地产进行打包，这样既能吸引长期稳健的投资者，商业地产的加入又有助于提高收益率。”

　　摩根大通董事总经理李晶亦看好保障房项目的前景，李晶认为，保障性住房的投资回报远高于表面水平，且拥有诸多便利，如更多的贷款渠道、贷款更容易以及审批更快。

　　李晶还指出，在商品房市场繁荣时期对开发商而言的鸡肋，如今已成为销售有保障的香饽饽。“因商品房价格已达到多数人无法承担的水平，保障性住房市场的需求空前加大。(记者 印峥嵘)