高房价下“得房率”寻安慰 附加值等于真实惠？ (2)

　　得房率多高才合适？

　　很多时候，我们都会看到一些楼盘在营销推广中搬出一个个户型图，一寸一寸的“抠出”赠送面积，最终得出“得房率110%”等结论，而实际上，这样的算法并不科学，如果一套房子的得房率是100%，那这套房子肯定是没有楼梯和走道的。譬如上文提到的版筑翠园A户型(销售面积为89平米)，虽加赠了12平米，但刨去公摊后，实际使用面积也只达到约82—84平米，得房率也未达到100%。

　　得房率多高才合适？目前国内针对“得房率”尚无统一的最低标准，而且，因楼盘建筑形态、功能的差异，都会产生高低不同的公摊，得房率也有高有低，“一般情况下，多层洋房的得房率在90%以上，小高层得房率约85%，高层约80%”，黄雷告诉记者。但也并非所有楼盘都按照这一规则来，“昆明个别楼盘因为在设计上受到地块限制，而开发商又想冲高容积率多得面积，因此，造成单栋体量过大，设计不出合理户型造成公摊面积过大，最终导致得房率偏低。”

　　在某种程度上，通过赠送空间拔高“得房率”一直是楼盘营销“潜规则”之一，且这种营销模式已是开发商与购房者之间“心照不宣”的事。不过，“与其说是赠送面积给客户，不如说是开发商自己‘偷’面积。”黄雷告诉记者，在报规报建的过程中，政府对每个楼盘的可售面积有严格要求，其中，阳台面积是按一半计算，露台面积和凸窗面积是不计入容积率的，因此，开发商在做设计的过程中尽量多设计阳台和露台，这样，实际可售面积会大于政府给定的指标，开发商在合法的前提下尽量多的给出面积。“实际上这部分面积本身就是客户应得的，只是有些开发商为了增加卖点，将这部分面积视为赠送给客户。”

　　要得房率更要品质感

　　“公摊越小，得房率越高，买房实际所得的套内面积就更大些，买下来当然划算了。”在11月20日版筑翠园开盘现场，很多人都把“高得房率”视为选房的一项重要指标。不过，记者采访的业内人士均表示，并非得房率越高越好，得房率也要讲究适度原则。

　　在昆明一些品质感较强的小区里，都会设置宽敞气派的一楼大堂以及大型休闲会所等公用建筑，这样一来，小区总住宅面积的占比就会下降，公摊就会随之上升一些，但这样的小区整体档次高了，品质提升了，未来增值性很强。而有的小区的户型得房率过高，但也相应牺牲掉业主的公用面积，把公共配套的面积控制在最低限度，甚至不考虑会所、休闲等空间，此外，为了提高得房率，将公共过道、走廊造得非常狭窄，或者高层住宅为减少公摊面积而只设一部电梯，上下班高峰期要把大量时间耗费在等电梯上……这样的社区住起来会感觉拥挤、压抑、不便，尽管这样的楼盘也符合规范，但没什么品质、档次可言。

　　就户型本身而言，也不能盲目强调高得房率，所谓赠送带来的实惠，也要实惠“到位”才行。在调查中记者也发现昆明不少楼盘在实用性方面差强人意，比如有楼盘将90平米以下的小户型做成跃层，由此产生客厅中空(客厅部分上空是落空的)，开发商在推广中建议客户在使用过程中可通过自己搭建将这部分面积填补，即所谓“新增一间房”，理论上，这确实提高了得房率，但却是以牺牲整套房子的品质为代价。而有的户型得房率虽然高，但进深很大，并有很多走廊、暗房等，这样的得房率再高也没什么意义。

　　另外，赠送空间实际上也有“副作用”，由于使用功能弹性大，有的业主把赠送空间(如花房等)用玻璃封起来，有的却用砖全封闭，这就造成整栋楼的外立面风格显得杂乱，同时，装修后的阳台(或花房)，也可能存在安全隐患，隔音和隔热性能都不佳，不利于室内环保和节能，这些都需要购房者多加考虑。

　　好楼盘要看“综合条件”

　　一边是暂未向市场妥协的高房价，一边是赠送面积的“风继续吹”，购房者在选择时心里也很纠结，其实，购房者不妨转变一下购房思路，买房除了要图送的实惠外，还要注意送的是否实用，送的是否舒适，如果在牺牲这些条件下而获得的实惠，往往容易得不偿失。另外，黄雷也提醒购房者，利用阳台、跃层“偷”出的面积不应该视为真正的得房率，“因为那部分面积是客户应得的，只是有些开发商将这个说成‘超面积’。”

　　“购房者应该对得房率有基本了解，从而形成正确认识，不要期待天上掉馅饼，不同的物业有它自己的合理得房率，只要是在合理值内，都是可以的。”黄雷建议，评判一个楼盘的标准，得房率是否合理只是其中一个指标，更要看其他的品质是否符合自己的置业标准，如区位、交通、配套、园林景观、物业服务、开发商口碑、价格等等，建议客户对上述综合

　　□延伸阅读

　　得房率的计算标准

　　目前，关于“得房率”，国家规范上有两个标准——

　　①得房率=套内使用面积÷建筑面积(即销售面积)，在业内叫使用系数。

　　②得房率=套内建筑面积÷建筑面积(即销售面积)，业内也叫建筑系数。

　　备注：销售面积包括套内建筑面积和公摊面积，而套内建筑面积包括套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积之和。

　　两者相比，第①种计算方法去掉了套内墙体面积和阳台建筑面积，得出数值较低，但大多数开发商更愿意采用第②种，这样得出的得房率会高一些。一般来讲，后者要比前者高出8%~11%。举例来说，一套100平方米的高层住宅，套内使用面积是72平米，墙体和阳台面积一共12平米，其余16平米是公摊面积。用第①种计算出的得房率是72%，用第②种计算，可达84%。在实际操作中，为了增加卖点，给购房者更多实惠，以及便于销售和计算，目前绝大多数开发商都习惯采用后者。