学区房发力外来者需求助推 济南二手房交易火爆

　　11月份，由于新房供应量增加，济南楼市以 1843 套的成交量创下了本年度第二大单月成交量。记者通过省城多家房地产中介机构了解到，二手房交易情况较9 、10 月份也有一些改善，成交价格和数量出现小幅攀升，交易数据显示，两居室 90m 2 左右二手房最受购房者青睐。是什么点燃了二手房交易的热情，使之在这个姗姗来迟的冬天里仍不冬眠？业内人士表示，学区房和孝顺房交易需求的增加是主要动因之一。

　　学区房保值能力强孝顺房市场效应大

　　为了不让孩子输在起跑线上，不少家长选择购买学区房，学区房成为房市的香饽饽，保值、增值能力非同一般。记者走访中了解到，比起周边配套、区位交通等，学校实力和教育质量是决定学区房购买者需求的最重要因素，像历下区的燕山小学、燕山中学、甸柳一小、甸柳一中、实验小学、育英中学等周边，买房、租房广告随处可见。正在搜寻房产信息的家长李先生说：“近两月济南的新房供应量加大了不少，但是二手房并没有受到冲击，房价还在上涨，眼看孩子就要上小学，再等的话房产证就不够年限，到时候还要交择校费，不划算。再加上以后即使不住了，学区的房子也很容易出手，保值、增值能力优于其他房源，所以决定现在买。”

　　齐鲁楼市经纪人王静说，济南学区房90% 都是二手房，学区房交易量增加，从长期来看是由于现行教育体制下的“划片入学、升学”导致，短期来看是因为即使在如此强烈的房地产调控压力下，济南房价仍然稳中有升，这对一些孩子即将入学、对购房持观望态度的家长来说是难奈的，因此加快了购房的脚步。

　　与此同时，随着济南城市化脚步的加快，生活配套设施越来越成熟，交通条件越来越便利，在未来房价上涨压力下，子女给家中老人在身边添置住房的愿望也随之迫切起来，价格低、区位好、配套高的孝顺房引发的市场效应明显。相关专家在接受采访时表示，尽管目前中国的老龄化速度正在加快，社会抚养比不断提高，但是，随着城市化进程的加快和居民可支配收入的增加，子女在城市里为家中老人添置住房的能力也越来越强。孝顺房是社会各方力量共同作用下的产物，尽管表现还不是十分抢眼，但是孝顺房效应在未来波及的范围将更宽，对市场的引导作用也将更为强烈，济南也是如此。除此之外，还有两方面因素在潜移默化中影响着二手房市场的节奏。

　　外地人落户济南二手房是首选

　　“交租金不如还贷款，虽然买房比租房压力大很多，但是既然已经决定在济南长期发展，只要挺过去，我们以后就能过上好日子。”苗先生和女友李小姐在济南某房地产中介公司挑选二手房时说，“现在新房的价格这么高，对于像我们这样刚来济南工作几年的年轻人来说，根本买不起。再加上我们准备很快结婚，二手房的内部和外部配套都相对比较成熟，所以比较适合我们。”近年来，随着外来人口不断增加，济南居民住房刚性需求增加，外地人落户济南的需求也越来越旺盛，像苗先生这样的情况不在少数，实用性强、价格相对较低的二手房成为他们的首选。

　　对外地人来说，还有一个直接相关的因素就是户口，这直接关系到孩子以后的上学问题。根据济南市相关政策，在市区购置建筑面积 90m 2 以上成套二手商品房并取得房产证两年以上(含办理抵押贷款房)，并实际居住、有合法职业的房主及其配偶、未成年子女可落户济南。这也是影响二手房市场节奏的一个重要因素。

　　政策调整下投资二手房风险小回报高

　　年内国家出台了一系列房地产调控政策，遏制住宅市场的投资性和投机性需求。但是专家认为，济南目前的住宅市场依旧被巨大的刚性需求支撑着，大多数投资者短期内不会大量回撤资金。冷先生是济南一家汽车外贸公司老板，他告诉记者：“随着物价上涨等因素强力显现，手中的闲余资金面临的贬值压力也越来越大，从目前的投资收益看，住宅市场还是优于其他。但分别来看，新房市场确实有些前途未卜，二手房则相对比较稳健，特别是离市中心比较近的房源，它最大的优势在于，即使短期内价格不理想不适合出售，还可以向外出租，降低了投资风险。”

　　21世纪不动产济南孚德加盟店阳光 100 一店资深经纪人程才告诉记者，二手房因为其房屋构造优劣、周边配套完善程度、人居氛围情况等直接可观，具有资金压力小、周期短等优势，同时还有相关的税费减免政策。相比新建商品住宅，投资二手房成本更小、风险更少、周期更短、回报更高，越来越多的置业者目光因此被吸引过来。

　　除此之外，改善型住房和年轻人婚房等也在二手房市场中扮演着重要角色，只不过它们在新房市场的表现更为抢眼。不管是二手房交易中的学区房、孝顺房还是过渡房、改善房，每个需求从“观望”到“交易”都会经历很多，得到或者失去，反复考量。取舍之间，已迎来济南的冬天，却始终不眠。 (白洁)