买二手房 户口迁出应严格约定

　　买二手房合同细节很重要

　　在房价居高不下的时候，购买二手房对于资金不宽裕的普通市民来说是个不错的选择。而对于首次购房者来说，房地产交易过程中的繁琐程序常常让人“剪不断理还乱”，无处不在的陷阱风险也让人“望而生畏”。昆明昊辰房地产经纪公司副总经理卞东晓建议购房者在买房时一定要注意购房合同中的细节，而且最好能委托一家信誉较好的中介来协助办理买卖事项。

　　选择正规中介是关键

　　“之前没有特别关注过楼市，现在要结婚了才开始着急起来，但是不看不知道，一看吓一跳，昆明的商品房价格已经涨到了这么高！”准备明年结婚的余先生郁闷地告诉记者，“看了几家新开楼盘，均价都在9000多，而且等待交房的时间又长，而二手房大概6000左右，又是现房，因此和女朋友商量后打算先买套二手房做婚房。”不过由于对相关政策和市场动态了解不多，余先生在咨询了亲戚朋友后，经朋友介绍选择了一家中介公司作为自己的购房平台。

　　“作为负责的职业经理人，能够为买卖双方提供专业的建议和适宜的提醒，降低交易风险和纠纷，还可以代理买卖双方的手续办理事宜，让双方都省时省力。”据卞东晓介绍，房产经纪公司在得到房源后，会首先了解房东的预期价格、搬离时限等情况，在全面掌握房源信息后再对房屋价值做出符合市场价格的估算。一般出售二手房的卖家是出于两方面的目的：一是为了赚钱、卖好的价格，这种情况下一般成交的周期较长；二是为了资金周转或别的原因着急出手，这种情况下的成交周期就相对较短，价格也相对较低。

　　对于买方而言，房地产经纪人首先要准确的介绍房屋的坐落、户型、结构、朝向、通风、采光、面积、层高、装修、家具、产权等基本情况，然后在谈判过程中引导买卖双方达成一致。卞东晓介绍，一般卖方会有惜售的心理，对房价的期望比较高，而买方又希望能够以尽可能低的价格购得房产，因此中介就要起到穿针引线的作用，引导卖方回归市场的基本价格、买方接受普遍的市场价格，找到双方的平衡点，从而达成买卖协议。“由于熟悉交易流程，有的房地产经纪公司还能为客户提供一些售后服务，比如协助双方计算税费、结清费用、办理产权证过户、更换户名等。”卞东晓介绍。

　　重视合同细节是保障

　　卞东晓还告诉记者，在二手房买卖中，双方都存在一定的风险，想要规避风险很重要的一点就是双方在签定购房合同的时候一定要明确双方的权利、义务、责任，以及争议的处理方案、违约金的具体金额。对于买方而言，风险可能相对大些，尤其是关于贷款方面的政策近期变化比较频繁，买方往往在不了解最新政策的情况下买房，签定购房合同后才发现自己的条件不能进行银行贷款或贷款的额度不够，导致不能履行合同而支付违约金。但有了房产经纪人帮忙把关，提前落实房贷问题，就能有效的避免因不了解政策法规而造成的损失。

　　此外，卞东晓建议作为买家在办理交房和过户的时候还有两个容易忽略的细节需要考虑。第一，要明确物业费、水电费、煤气费等费用的承担方式。在合同中通常规定买方自收房后开始缴纳，卖方应在交房前结清相关费用，最好能够提供最新的缴费单据。第二，要注意明确卖方户口的迁出时间。目前二手房纠纷中，很多就是因为卖家的户口没有及时迁出。针对此情况，昆明市政府办公厅在2009年下发了《关于印发进一步完善我市户籍制度改革补充意见》的通知，明确规定二手房在上市交易时，原房屋所有权人及家属的户籍关系迁出后，方可进行产权变更。卞东晓还建议，为了稳妥起见，买方还可在购房合同中就户口迁出约定严格的违约责任，以制约其可能发生的违约行为。(实习记者 黄倩)