老旧小区摸索准物业管理：成本三毛、居民自治

　　两天前，老张的车里添了一个新物件，一张写着“垡头三区南院小区”的蓝色车证，这下，老张再也不用为在小区中找车位犯难了，“在这儿住了十几年了，还从来没有过停车证。”

　　在老旧小区的居民还在为小区物业问题争论不休时，老张所在的垡头三区南院小区悄然发生变化。11月19日， 垡头三区成立了小区管委会，居民自己挑选了“管家”，对小区进行“准物业”管理，管理者都是小区居民。

　　老张面临的“房龄老、安全差、环境乱、无物业……”北京其他老旧小区中同样存在。很多居民要么选择高昂的物业费，要么忍受没有物业带来的脏乱差。垡头三区的“准物业”与其他物业有何区别？能否解决老旧小区长期存在的问题？记者为此进行了调查。

　　老旧小区样本

　　定福庄北里

　　一下雨就要垫砖

　　东五环外的定福庄北里小区，由七八栋上世纪80年代的老楼组成。小区的南侧连接着一大片平房区，做麻辣烫生意的小贩坐在十平方米的平房前，从大盆里捞出菜叶穿在竹签上。

　　小区里的花坛中，枯枝上挂着蓝色塑料袋，被北风吹得呼呼作响。几辆汽车停在花坛周围，将本不宽敞的空间再次挤压。72岁的张阿姨住在小区近20年，“小区边上就是一个街边市场，每天人来人往，人也很杂。噪音从早上一直持续到晚上九十点钟，一直都不间断。我们不求绿化和健身器材，能让我们小区很安全就足够了。”

　　四五年前，有邻居找到张阿姨，就小区自己雇保安人员和保洁员征求她的意见，“但这个小区的人基本都是退休的或者是低收入的，额外的费用会给生活带来一定的影响。还有就是一些人把房子租出去了，也很难让他们掏钱。”居民自己请保洁员的想法被迫停止，小区仍旧处在无人管理的状态。

　　“不说也罢，一说就心烦。”一声叹息之后，59岁的吴举说，他们一家四口都住在这里，不管几点回家，他都要把自行车扛到三楼，放在楼梯的过道上，“我们小区丢自行车的人太多了，不往楼上抬的，也得找个有铁架子的地方，把车和铁架子锁在一起。”今年8月份，吴举的自行车连续被盗三次，“每次丢了之后，我就去卖旧车的地方花几十块钱买一辆，我也知道那的车基本上都是偷来的。但车这么容易丢，没办法只能买便宜的。”

　　“最怕的就是遇到雨雪天，小区里没有人清扫，路边的泥就很难排出去，全涌到楼门前了。”只要雪一停，张阿姨就拿着铁锹慢慢地铲出一条小路。“小区楼道里总会有几块砖头，一到下雨天，我们出门的时候就拿几块，从楼门口一直铺到甬道上，要不就得陷进水里。”吴举指了指摞在楼门前的5块砖头。

　　北京市人大代表强磊调查发现，由于受各种条件的限制，老旧小区管理混乱，甚至到了无人问津的地步。这类小区中很多老房子都租给外来人口，安全、管理都出现诸多问题，加之很多设施年久失修，安全隐患不少，又由于资金匮乏，保洁、取暖、停车等都存在问题。

　　自治小区样本

　　垡头三区

　　起步

　　15号楼摸索出了自管经验

　　60岁的杨进宝是垡头三区南院小区的居民，“没成立管委会以前我是15号楼的楼长，管着我自己的那栋楼。”在杨进宝所住的15号楼前，一个治安岗亭里亮着灯，一扇推拉门将15号楼与小区隔开，“一到晚上我们就拉上门，这样这栋楼就相当于封闭起来了，提高了安全性。从我们管起来之后，就没丢过东西，没有车被砸的情况出现。”

　　15号楼前，地面上划着整齐的车位，车位上写着“1门501”、“2门402”……“写上门牌号是怕车出了问题后找不到车主，这样就一目了然，直接上楼就能找到人。”与杨进宝管理的15号楼相比，成立管委会之前，其他5栋楼就显得格外混乱。

　　“没有停车位，闺女和女婿来了之后，绕着小区开了一圈也没找到停车的地方。只好把车停到小区外面，再抱着孩子走进来。”居民陈荷珍说，小区中没有固定的停车位，车都是停得七扭八歪，“每天大清早都有司机出不来，就按着喇叭喊，‘这谁的车啊？出来挪一下。’”

　　在其他居民眼中，杨进宝算是能干的人。2007年的一天，杨进宝和几名居民拎着油漆桶开始在15号楼前划停车位，“2009年的时候又划过一次停车位，还建了值班室，在楼前安了石板桌凳，种了几棵树。”这些花费，是杨进宝一家一家地敲门，挨户集资的方式筹集到的，当时就凑了1500多元钱。“那时候基本上是，自己管自己的楼，之间没有交叉，属于自己的地盘自己做主的情况。”

　　杨进宝的管理方式得到了认可，社区和街道找到他，希望将他的做法推广到整个小区，成立一个“准物业”为小区居民服务。