老旧小区摸索准物业管理：成本三毛、居民自治(2)

　　垡头街道办事处主任高智勇介绍，南院小区改造中，垡头街道投入环境改造、硬件改造的费用已接近50万。“准物业”管理是非赢利性的自治管理模式，最终目的是满足居民的需求。

　　北京市人大代表李宗范曾建议明确老旧小区改造主体，应由政府牵头负责推进，对老旧住宅小区的设备设施改造，扩大改造资金筹措渠道，加大公共财政投入。老旧住宅小区改造的资金应以政府为主、居民为辅共同筹资解决。

　　摸索

　　六个“管家”合成一家

　　杨进宝的角色是今年9月发生变化的，当初的“楼长”、“老杨”，如今改叫“杨主任”。

　　9月，杨进宝在居民代表大会中全票当选小区管委会主任。与杨进宝一同被选进管委会的还有6人，其中5人均是各楼楼长，另外1人是小区聘请的社会服务公司负责人。“相当于各自为政的六个‘管家’被集中在一起管理整个小区。”

　　垡头三区南院小区管理委员会的办公室设在一栋居民楼的一层，刚刚装修过的房间弥漫着一股油漆的味道。11月19日，小区管委会成立后，杨进宝不停地接听居民打来的电话，“主要是反映暖气不热的，或者家里水电有问题的，我们马上就转给供热和管理水电的维修部门。以前，居民出现这种问题，根本不知道该找谁。”成立十天之后，杨进宝已经进入了角色。“这里一直没有物业管理，现在管委会其实就是一个‘准物业’。”

　　垡头三区南院小区共有6栋楼，504户住户，共1500多人，“有拆迁的、焦化厂的、铁合金厂的、生化学院的，六栋楼里一共有五家产权单位。能让大家都认同管委会，是很困难的。”

　　垡头街道曾发出450份入户问卷有效回收率为86%。其中，同意成立小区管委会的占74%；同意AA制收费的占54%。

　　李宗范曾做过一个调查，据初步统计，北京市现有老旧住宅小区1200多个，大部分建成于上世纪90年代前。老旧小区以前大多隶属国有企业，由企业负责维护管理。但现在很多企业已不存在，小区慢慢跟企业脱离关系，形成单独的个体。

　　焦点

　　这三毛钱能否收上来？

　　管委会成立刚10天，62岁的赵洪玉就感受到了小区中的变化。小区门前架起了栏杆，两名保安在值班室里盯着摄像探头拍摄的画面。如果有可疑的人，他们总会上去问几句。她经常在遛弯后在楼前新添置的休闲桌椅前看看邻居们打牌，拉拉家常再回家。“以前楼道里有废纸，好几天以后一看，还在那躺着呢，现在都是一天一扫了，干净多了。”老赵除了每月要交6元钱的卫生费，再没有其他费用。

　　“要收物业费啊？那不能太多了，一个月一共十块多钱还能接受，多了就困难了。”赵洪玉搓了搓手，“二十来年没交过物业费了，冷不丁让交还有点不好接受。”住在15号楼的王伟有着同样的顾虑，“以前归楼长管的时候停车不要钱，现在如果收费高了，确实心理上不好承受。一辆车每月收个三五十块的还行。”

　　“小区划出停车位前，很多车都乱停，只能停70多辆车。现在一共有将近140个停车位。”据杨进宝介绍，南院小区的资金来源为公共空间的车位费租金、旧有的按户收取的卫生费、政府的前期支持。然而，由于缺少经常性的维修养护，老旧小区环境问题慢慢出现反弹。事实证明，需要公众广泛参与的小区管理，仅有政府投入是不够的。

　　“小区中一共有维修保洁、保安共12名左右。管委会的工作人员都是志愿者，不拿工资。”杨进宝介绍，通过前期测算，小区每月管理费用约2万元，按小区建筑面积33000平方米算，每平方米费用不足0.3元。

　　“这相当于先尝后买。在居民AA制之前，先让居民认可这钱该花、花得值。”杨进宝心中盘算，“收了多少钱，花了多少钱，这钱花得值不值，这些都要给居民明确交代。”只要把钱花在了公共利益上，自治就能享受商品房小区同等服务。

　　谁来为“准物业”管理买单？垡头街道办事处主任高智勇介绍，“准物业管理”试行阶段的费用，主要来源于通过政府的前期支持、公共空间车位租金、旧有按户收取的卫生费和政府补助。不足的部分，等到居民认可相关资费后，通过居民自治的方式，最终实现物业费用居民AA制。(记者 赵喜斌)