房市调控不言“松” 楼市应为两种资金找出路

　　12月11日，以“聚合、融通、创新”为主题的第三届中国房地产策划师年会在深圳开幕。会议邀请了政府、行业等相关专家就当前房地产行业的热点和未来发展趋势展开了研讨。在央行年内第六次上调存款准备金率的背景下，专家的观点显得格外引人关注，与会专家认为，今后房地产市场宏观调控将成为常态，业界应以积极心态应对调控和产业转型，将更多的关注投入到保障房建设中，为低收入家庭解决住房问题、中高收入者找新的置业出路，这两种出路形成后，房地产市场才会平稳。

　　“供应不足导致房价高企”

　　经过几轮调控，房价为什么降不下来？中国房地产研究会副会长顾云昌认为，其中有三方面的原因：供应不足、需求过量和投资渠道缺乏。

　　顾云昌认为，供应不足首先体现在商品房上：1～10月份全国商品房供应面积3.4亿平方米，销售面积近7亿平方米，去年销售面积8.5亿平方米，竣工面积为5.8亿平方米。就数据而言，不是产能过剩，而是产能不足，市场对于商品房的需求一直保持着增长的态势。这是房价上涨过快的最终原因；其次体现在保障房供应不足：现在全国保障房投资整个规模占总规模7%左右，但是有相当一部分保障房没有对保障对象租售。本世纪初，经济住房投资占总住房投资规模达到14%～16%，但是最近三年保障房投资规模只占投资总规模4.4%，95%以上都是高端商品房。也就是说，结构发生了问题。

　　顾云昌表示，房地产市场调整的目标应该让不同收入家庭都能够买得到、买得起、租得到、租得起和其收入相匹配的房子，这个时候价格就合理了。与其现在天天讨论房价，还不如讨论结构。与其高度关注房价，还不如更高度关注保障房。这就是调控市场目标。所以说，政府主管部门今年提出来大力发展公共租赁住房、保障房，目的是使房地产继续保持平稳增长，稳定发展，这才是房地产科学发展之路。调整结构，增长方式转变，在房地产结构方面是这么体现的。

　　在这种情况下出现流动性过剩、贫富差距扩大。顾云昌表示，热钱不断涌入，这是流动性过剩的源头，第二个原因就是大量放贷，巨量人民币在社会上投资，钱多了，再加上缺乏足够的投资渠道，成为房价上涨背后的推力。

　　在为低收入家庭解决住房问题、中高收入者找到新的置业渠道之后，顾云昌认为，房地产市场才会平稳。

　　明年地产调控仍不言“松”

　　国务院发展研究中心市场经济研究所任兴洲表示，今年可以说名副其实的调控之年。调控措施出台之频繁、力度之大、影响之广泛，这是其他年份所不能比拟的。从1月10日开始，国务院发布通知，今年开年就已经进入调控氛围，开始的调控比较温柔，没有多少具体措施，是因为我们应对危机的一年以后，整个经济还在逐步的恢复过程中，所以国务院发出这样的信号，这可以说是第一轮的房地产调控；随后，国土部、银监会、央行先后出台一系列调控政策，都在直接或者间接对房地产产生了影响。当然最严厉的是4月17日由国务院出台了关于对房价过高、上涨过快、供应紧张的地区进行宏观调控，有人讲它是“史上最严厉的调控”，这开始了第二轮的宏观调控；第三轮调控始于9月底各地出台的限购令，10、11月份还出台了其他相关政策。

　　对于明年的房地产形势，任兴洲认为，国际国内背景如果没有特别大的变化，房地产调控放松动力是不足的。在制定十二五规划的指导思想中，明确指出必须以科学发展为主题，转变发展方式为主线，房地产也应顺应这个发展趋势，保持平稳健康发展。

　　商品房比例将回落到60%

　　世联地产董事长陈劲松认为，把握中国房地产市场的发展趋势，宜从10～20年长远眼光看，第一个大趋势是商品住宅占住宅总量的百分比将从目前的90%逐步回落至60%上下。另外的40%是各种除商品住宅之外的房子，包括各类保障性住宅，及各类产权模式创新，如小产权房等等。目前，中国房地产商品化率达到了历史上的峰值。

　　陈劲松表示，另一个趋势是中国未来以高速运接系统彻底突破行政区域划分的工作和生活模式。这个模式将在未来十年就能实现。深圳人、北京人、上海人等这种“区域人”概念将彻底突破。当高速铁路网在全国形成，我们的生活模式将会在未来十年发生比前三十年更加本质上的变化。

　　以积极心态应对产业转型

　　星河湾集团董事副总裁梁上燕认为，地产界应该以积极的心态应对这场宏观调控。全力推进发展具有未来战略意义的新兴产业是业界应该关注的。今后，调控成为常态，如果业界认为它是常态的话，就会有一个很好的心态。政府对新兴行业产业转型的重视程度日益增加，如果不采取新的策略，未来政策只会离房地产越来越远。

　　梁上燕表示，业界应进一步调整心态和战略，理顺各方面的关系：与政府达成与政府建设城市目标的一致；以推动行业健康发展为使命，敞开心怀与行业伙伴交流学习；赢得市场尊重和认可；真正从人文关怀上去关心业主，将创新精神融入自己的服务，追求业主最大人文关怀的满足；对员工传导积极向上的价值观，合力推动企业的发展。(记者 陆剑伟)