楼市产品各显神通 小户型出奇制胜

　　产品

　　2010各显神通

　　楼市在经历多轮调控后，投资性购房者的比例在不断下降，刚性和改善型需求的购房者的比例，正在不断攀升。面对刚需购房者的强大需求，开发商也做足了功课，纷纷投购房者所爱，推出商业地产、小户型、公园地产、资源豪宅等各具特色的产品。

　　小户型·出奇制胜

　　在楼市震荡调整时期，投资居住两相宜的小户型往往是脱颖而出成为最具吸引力的产品。在遭遇经济通胀和宏观调控双重考验的2010年，小户型以总价低、精装修、功能全等优势对首次置业者和投资者都有不可小觑的杀伤力。

　　总价低》》

　　9月26日开盘推出的928套精装小户，国际家纺城绣色仅用15天就售罄，日均售房60余套。第二批次推出498套房源，不到半月也被抢购一空。据了解，“绣色”推出的27平方米精装小户，总价仅20万-25万元左右。

　　从市场情况看，国际家纺城精装公寓的热销并非特例。据不完全统计，新政出台以来相继推出的小户型产品达100多个，大部分小户型在市场上的表现亮点频出、销售火爆。如万科·缇香郡、龙湖U城、大鼎·世纪滨江、宫和·碧水云天、长安锦绣城“尚岭”、富力城·幸福里、渝能明日城市、绿地新都会、海尔·海语江山、和泓·南山道等多个项目的小户型均引起了市场的热烈追捧，关注程度和人气极高。

　　业内人士表示，总价低、精装修，把买房置业的门槛降到很低。无论是刚性需求的首次置业者，还是抵御经济通胀的投资者，都不会感到太大的压力。这是小户型在楼市频繁调控的情况下依然长盛不衰的重要原因。

　　功能全》》

　　古语云，麻雀虽小五脏俱全。小户型在市场上受到青睐，与其功能齐全的户型设计密不可分。

　　对小户型住宅产品而言，户型面积再小，也具备基本的居住条件。既然是住房，基本的功能配套要齐全，比如有客卧分区、厨卫设计等。

　　目前，市场上的多数小户型都具有结构多样化、赠送面积多、一房变两房，两房变三的优势。有的70平方米以下的平层、跃层户型，还配置了空中院馆或挑高客厅等超值布局，最大赠送比例达40%。完全契合小户型、大赠送的刚性购房需求。有的小户型虽然只有30多平方米，但还能做到带阳台、燃气，具有很高的居住品质，自然逆市热销领跑楼市。

　　以晋愉针对“80后”推出的小户型产品“天意”为例，在户型设计上，充分考虑到80后爱玩电脑、喜好服装的特点，专门增设功能房。49平方米的一房、69平方米的两房，都带5—7平方米的可变空间，可用作小书房、衣帽间，从而实现1变2、2变3。

　　公园地产·异军突起

　　随着宜居重庆、森林重庆的深入建设，绿化率、舒适度已经成为众多改善性置业者购房时首要考虑的因素。2010年重庆公园地产异军突起，超越了以往任何一个发展时期，公园地产项目达到30多个，是2009年的1倍多。

　　宜居》》

　　据重庆市规划局发布的数据，2010年，重庆城市绿地率已达国家园林城市标准。似乎在不经意间，我们的身边增添了不少公园。如风头正劲的鸿恩寺公园、龙头寺公园、彩云湖公园、晋愉绿岛中央公园、融侨公园等等，俨然都成为了各自区域内的最大热点。

　　目前，重庆市已有及在建的公园地产数十个，其中包括鸿恩寺森林公园周边的首创鸿恩国际生活区、东原·D7区、华润置地·中央公园等楼盘；龙头寺森林公园附近的中渝·爱都会、上品拾陆；彩云湖公园附近的协信·天骄城，以及紧邻盘溪河滨生态湿地公园的北城国际中心，与棕榈泉生态公园融为一体的棕榈泉国际花园……它们不仅是各自区域品质楼盘的代表，更体现了宜居重庆的居

　　商业地产剑走偏锋

　　住宅遇冷，商业趋热。2010年重庆商业地产的大红大紫似乎正好印证了那句古话：“按下葫芦浮起瓢”。当住宅市场遭遇一系列宏观调控政策“疾风骤雨”的洗礼：加息、停贷、土地问责、预售监管……波澜不惊的商业地产已顺理成章地成为了避风港。

　　房地产开发企业对于商业地产的浓厚兴趣从来没有表现得像今年这样强烈。业内观点普遍认为，如果说过去10年是住宅市场的蜜月期，那么未来10年将是商业地产的蜜月期。包括龙湖、金科、万科、华宇、中新、富力在内的许多房地产企业都在今年加快调整了商业地产的战略布局。据不完全统计，目前市场上已有超过20个商业地产项目在售或即将发售，全年商业地产新增供应量将达70万平方米。

　　由于住宅市场的投机行为受到空前打压，有相当一部分投资者也开始转战商铺和写字楼。上半年调控刚刚出台时，更多的人其实在观望。但是半年过去了，政策丝毫未见放松，实施“限购令”的城市越来越多，通胀从预期转到现实，投资渠道依然只有股市和楼市。

　　2010年重庆写字楼和商铺的价格同比涨幅几乎翻番，环比涨幅超过30%。在短短3个月内，位于观音桥商圈的协信中心从16000元/平方米涨至19000元/平方米，位于解放碑十字金街的英利国际金融中心单价近30000元/平方米都已经不再是新鲜事。

　　据重庆中原地产副总经理何伟坚介绍，解放碑国贸中心写字楼，去年租金还普遍在100元/平方米以内，但是最近的租赁价格已涨到120元/平方米。

　　业内人士分析认为，重庆商业地产价格的快速攀升并非完全受调控政策的影响，更重要的因素还是城市价值的提升。与一线城市相比，重庆商业地产处于价值洼地，拥有更多的是机会和空间。

　　业内人士表示，由于这些城市公园都处于城市中心区域，选择公园地产，则意味着可以以最小的生活成本，享受到最便捷成熟配套的宜居生活。

　　价值》》

　　曾有国外权威专家对一棵树的价值做出这样的评估：一棵中等大小的树木，会产生21万元生产氧气的价值，42万元防止空气污染的价值，25万元保持水土的价值，21万元增加肥力的价值……共值135万元人民币。按照这个公式，一个千亩的公园价值将近700亿元。

　　作为公园地产开发模式的先行者，晋愉地产集团副总裁陈世剑认为，居住者所享受的散散步、遛遛鸟的乐趣只不过是公园地产价值中的最直观的皮毛部分，更大的价值还在于它对一个城市生态环境的改善，和城市化快速发展进程中生态缺失的补充。

　　尽管目前公园地产发展得风生水起，但有相当部分也只是依仗了地理优势，并未深入嫁接公园、项目和居住的关系，还仅仅处于最初级的公园地产开发阶段。2010年，公园地产的经济和居住利益已经得到了广泛的认知和认同，公园毕竟是城市稀缺资源，公园地产未来的发展之路或将走得更加深远。

　　资源类项目·稳如磐石

　　任尔东南西北风，咬定“资源”不放松。位于城市中心的别墅、洋房和江景豪宅，或拥一方好山好水彰显居住价值，或因成熟便捷的生活配套获得市场青睐，依然能在楼市的震荡之中独步江湖。

　　稀缺》》

　　买房其实也是买资源。资源有限，所谓物以稀为贵。山景、江景、城市中心、中央公园、森林大宅，诸如此类的资源，买房有其一，已属弥足珍贵。

　　重庆特有的自然山水条件，成就了资源型物业的豪壮大气。在2010年，龙湖·东桥郡、棕榈泉、金科·太阳海岸、鲁能·领秀城、重庆天地·雍江悦庭、庆隆南山高尔夫国际社区、上邦国际社区、常青藤·缇香小镇、晋愉·林畔神韵等相继推出的占有稀缺资源性的产品，无一不是坐山拥水的高端物业，而且都卖得很好。

　　保利·江上明珠，因集紧邻观音桥核心商圈、鸿恩寺自然生态环境和观江望山、低密度社区等诸多稀缺价值于一身，在开盘当日销售金额达到4.5亿元，刷新了重庆楼市历年开盘最高销售纪录。同样位于鸿恩寺、打造重庆首个顶级私人会所别墅群的嘉凯城·北麓官邸，因其稀缺的地段优势和独特的项目定位，虽均价高达3万元/平方米，但首批40套别墅仍受到120余组客户的捧抢预定。

　　增值》》

　　嘉凯城重庆公司营销总监黄河翔表示，随着政府停止对高端物业用地的审批和城市中心土地日益稀缺，受市场环境影响较小、抗风险能力更强的资源物业保值、增值功能将进一步凸显。

　　有资料显示，目前重庆的普通住宅投资回报率在5%以下，但资源型物业、尤其是豪宅别墅的租赁市场，投资回报率约在8%左右，有的甚至已经超过10%。

　　以别墅为例，据不完全统计，2008年重庆在售的纯独立别墅项目有15个，而到今年独立及类独立别墅项目已经锐减到7个，且整体存量都很少。但与别墅开发体量的走低相反的是，二手别墅的价格却一路走俏。

　　据重庆晟城地产顾问公司总经理陈卫东介绍，在今年短短半年时间内，佰富高尔夫别墅每平方米单价已经涨了4000元，庆隆南山高尔夫别墅平均每套增值30万元以上，棕榈泉独立别墅的增值更多。

　　2010年，重庆别墅发生着深刻的变化，越来越多的人认识到别墅占有稀缺资源所带来的巨大增值空间，一个投资别墅的群体已卓然成形。(记者 杨玲)