南宁二手房市场出现冷热不均 购买需谨慎

　　年底，记者走访南宁二手房市场发现，二手房成交出现了结构性变化。有些房子爆冷，有些房子失宠；有些房源紧俏，有些房产出现价格松动。面对冷热不均的市场，业内人士提醒，购买二手房需要审慎，切莫跟风。　

　　1 一些小户型遭遇冷落

　　南宁一房产中介的数据显示，受今年房地产二次调控政策影响，11月份南宁市面积在50平方米以下的小户型(单间、一房一厅)整体成交量环比下降10%，同比下降近两成。在各城区中，西乡塘区、江南区下降幅度较大。

　　置业顾问罗小姐表示，除了投资以外，多数购买小户型的消费者属过渡置业，他们多是刚刚工作的年轻人、单身汉，由于小户型总价低、月供低，所以颇受欢迎。但今年情况出现变化，调控政策出台后，小户型市场已经不如往日风光了。罗小姐的一客户李小姐刚开始要购买小户型的想法是，先买下来自己住，以后有钱了再把房子出租或转让，换购大房子。现在李小姐改变主意了，不买小户型，起码要买两房，“买了小户型以后再贷款就不是首套房了，不能享受利率优惠”。

　　从业多年的南宁某房产中介公司门店经理吴先生告诉记者，即使受政策影响小户型的客源减少，但未见业主“弃房”，很多小户型业主转售为租。有一些地段小户型报价上涨，他估计与放盘量不多有关系。吴经理建议，经济能力弱的购房者选择一些生活配套齐备、距离上班地点较近的小户型，可以求节省生活成本。而且调控政策并非一成不变，可能以后贷款利率还会有所调整。

　　2 无房贷房产受欢迎

　　最近，业主李小姐放盘出售房子时，被中介方面问得最多的就是“房贷是否已结清”。对此，她感到十分纳闷：过去买卖二手房，未还完的房贷不是一直有“垫资人”结清再交易吗？由于垫资回报率高且安全，很多垫资公司纷纷抢着做业务，为什么现在却想房子无房贷了？

　　中介置业顾问张小姐告诉记者，要是银行房贷没有还清，会有专门的“垫资人”来做结清业务收取利息。由于卖方是“净售价”，费用全部由买方出，这对中介影响不大。但眼下却不一样了，临近年底，房产垫资业务资金回笼慢，有些“垫资人”甚至出于安全考虑不往外借钱了，即使愿意垫资利息也很高。这形成中介为了促成买卖而四处找人垫资的情况。

　　另外，买方大部分都无力出资解押，只能承担垫资利息等费用，如此一来买家可能转向购买无房贷的房源，从而影响到中介的交易。因此，卖家放盘前中介都会问是否有房贷、是否已经结清等。

　　置业顾问涂小姐也表示，没有房贷的房产，现在是比较受到中介和买家的欢迎。年底银行、担保公司“钱紧”，房产买卖垫资不好做，有房贷的房子交易遂被冷落。

　　3 市中心房源紧张

　　近来，一直在南宁市新阳路找房子的余小姐告诉记者，她想在新阳路自己家附近给父母找一套两居室的二手房，但是未能找到合适的，房子不是价格太高了，就是户型太差、房子太旧，性价比较低，而她所托的中介也未能搜索到合适的房源。

　　年底一些路段房源紧张，让不少房产置业顾问感慨。广西某房产置换公司门店经理江先生说，他有客户想购买星湖路的房子，但他们四处搜索，有效房源不到10套，价格多在6500元/平方米以上，可选择房源少，影响了中介经营。

　　业内人士告诉记者，由于业主捂房不卖，在一些路段二手房中介遭遇“无房可卖”，他们每天不断地“扫街”。为了更多地网罗房源，还在网上发布求购信息，买房源业主信息。业主信息来源渠道有不少，如售楼部、物业公司，或者从装修公司、保险公司等渠道购买。信息内容包括姓名、年龄、性别、手机号码、户型大小等。

　　据涂小姐介绍，上个月他们门店通过购买业主信息，就找到了一些不错的房源，成交了四五单。这些房源之所以能成交，是因为有些房源业主是可卖可不卖，经不起中介的游说，这些业主就选择出售，而且由于价格较为合理，因此容易成交。

　　4 有的业主愿降价房子仍难卖

　　在一些路段房源紧张，中介要四处找房源，但有的楼盘房源一直挂牌却很难转手。这些被行内称为“垃圾”的房源，即使业主松口有议价空间，也是不好卖。

　　购房者程先生发现，柳沙一楼盘有套二手房，挂牌了几个月还没出售。他看房发现，房子户型设计不合理，业主表示可以降价5万元，但仍不能引起他的购买兴趣。

　　置业顾问告诉记者，有些楼盘放盘价格上涨比较快，10月份至今，就出现了每平方米100~200元的涨幅。虽然卖家普遍表示可议价，但是买卖双方的心理价差依然很大，最终很难达成交易。