业委会：如何扛起“维权”重任？

　　近日，北京市住建委出台“新规”，自2011年起，小区物业上年收支明细，首季度必须向业主公示。业主质询，物业应及时答复；业主要求审计，物业应予配合。但一些业主担忧，因为业委会身份尴尬、组织松散，如果不从体制上改革，仍难满足维权需要。

　　有关专家表示，由于城市小区管理体制不顺，业主、业委会和物管企业之间的矛盾日益突出。应借新一轮房地产改革之机，加快物业监管改革，维护广大业主权益。

　　有些业委会不仅没能力维权，而且被物管和开发商操控，甚至沦为敛财工具。

　　业委会成为“摆设”令人忧

　　11初，因无法忍受小区里的夜总会长期扰民，昆明江东花园小区部分业主将夜总会围住，为避免冲突升级，业委会成员喊话要求业主克制，无济于事，最后警察、干部及时赶到，业主才散去。“业主很分散，需要有能力维权的业委会。”昆明滇池名古屋小区业主方先生的话，道出了许多业主的心声。

　　但在北京、昆明和济南，部分业主抱怨一些小区的业委会“只是个摆设”。有些业委会不仅没能力维权，而且被物管和开发商操控，甚至沦为敛财工具。

　　记者调查发现，业主对物业管理的诉求集中在服务质量和收费上。对开发商的诉求集中在房屋质量和公共设施方面。对业委会的诉求，则是希望能够代表业主维护合法权益。

　　但限于体制、地位、手段等原因，不少业委会难以履行职责。11月5日，因为指责业委会不作为，昆明别墅区滇池名古屋小区的业主罢免了业委会。“不能代表业主维权，还要业委会干什么？”北京海淀区马连洼百旺家苑小区业委会副主任魏强坦言，按照规定，业委会筹备时开发商、居委会、派出所等都要派代表进筹备组，业主代表人数不低于筹备组总人数的一半。实际上，“只要筹备组有一人被对方争取过去，业主代表就成了少数。”

　　因为认可度低，导致一些业委会形同虚设。在昆明盘龙区，记者从区房管局物管科了解到，辖区内有住宅小区400多个，但2004年以来成立业委会的只有几十个，现有业委会运转也不佳。“像金星小区等业委会届满后，没组织换届就不了了之。”

　　业委会原是业主维权的代言人，为什么成了“摆设”？甚至走向业主的对立面？

　　体制不顺，缺乏手段，不少业委会生存环境太差

　　体制不顺导致“角色尴尬”

　　记者调查发现，业委会“维权难”，首先是体制不顺，缺乏手段。

　　昆明人与自然小区撤换物管时遭遇“垃圾围城”，业委会决定自己聘用保洁保安管理，但开设公共账户时，各银行都以“业委会的性质无法明确”“企业法人和社团法人的要求不同”等理由拒绝。这说明业委会的法律地位不明晰。

　　停车费、广告收入、会所租金等公共收益被侵占，往往是业委会诉讼的重点问题。不少业委会反映，在矛盾冲突前，业委会都曾向政府部门反映，但大都置之不理，让走法律程序。

　　但打官司是业委会更头疼的事。由于业委会主体不明晰，各项手续都要业主授权，这就得挨家挨户找人直到过半业主同意，操作起来难度很大。

　　北京市物业管理办法规定，原物管拒不撤出小区的，不得强行接管，逾期不撤出的可罚款10万元。魏强认为，这实际上纵容了物管赖着不撤。“打官司大都要一两年，而10万元罚款对于物管数百万元的年收入，简直是小菜一碟。”事实证明，在许多城市，此类官司大多以业主败诉告终。

　　“因为机制缺失，不少业委会生存环境太差。”魏强说，更换物管时业委会成员受到砸车、堵锁眼、恐吓、被打伤等威胁很常见。“业委会太难了，需要政府大力扶持。”

　　有关专家认为，应借新一轮房地产改革之机，通过法规形式赋予业委会明晰的权利义务

　　让业委会成“责任主体”

　　“业委会是自治组织，我们不能过多干预。”昆明市盘龙区物管科张女士说，业委会成立首先要业主提出来，政府才能指导，而现有规定没有政府部门对业委会的制约手段。

　　记者调查发现，仅在业委会的管理归属上，由于缺乏统一规定，各地的做法五花八门。昆明市的小区业委会由政府房管局管，青岛市由建设局下设的物业办公室备案，街道办事处对其进行指导。北京市则要求街道办事处或乡镇政府备案和指导监督。

　　一些物管公司表示，对物管这种事关千家万户利益的事，政府应该多管一管。但目前情况是，政府部门大都以“物管已经市场化了，你们自己和业主协商”作答。“物管费收不齐，物管公司就只能挪用公共收益或者起诉业主，这很容易激化矛盾。”

　　一些业主也认为，政府部门应该完善管理和服务制度。昆明业主许先生建议，政府可根据地段、房屋性质、服务项目、小区面积等制定一套指导价格，保障业主的利益。

　　有关专家认为，应借新一轮房地产改革之机，通过法规形式赋予业委会明晰的权利义务。李义翔表示，目前政府出台的物业管理条例还只是原则性规定，对业委会如何建设，如何行使职能，如何规范运作等，没有作出明确安排。

　　中国商业法研究会秘书长李业顺说，应明确业主授予业委会哪些权限，无需每次履职都经半数以上业主同意。同时，应明确业主的选择权和监督权，以便纠正业委会和物管企业的错误做法，直至将其罢免。