调控背景下东莞地产"三重奏" 一手楼市年底火爆

　　在政策层层加码的背景中,2010年东莞房地产市场延续2009年的风格,交投活跃,继续稳步向前。一手楼锁定500万平方米的交易量,价格结构性上扬；二手房供求两旺,均价升温；土地市场开局不利,却后劲勇猛。

　　回顾2010年,整体大势,东莞与全国同步,不过作为广深走廊的“房价洼地”,东莞房地产市场亦有诸多特色。

　　比如,在“4·17史上最严厉的调控政策”之后,全国各地房价跌声一片,但东莞房价并未出现普跌局面。

　　如此种种,我们一一细数。

　　-一手楼市

　　交易旺盛年底火爆

　　年初销售小高潮,到二季度短期观望,再到7月后持续旺市,年底甚至频频出现超200套住宅的日网签量,今年的一手楼市沿着这条曲线前行。

　　今年,东莞一手楼沿着曲线前行,成交预计约500万平方米,比2009年下降70万平方米,不过依然令各发展商相当满意,楼价呈现结构性上扬,整体上平稳增长。

　　政策调控、产品定位之争、深圳客大举进攻……系列命题,无论是对开发商还是对消费者来说,2010年都是一种考验。

　　东莞房价特色

　　价格是市场的风向标。自1991年东莞出现第一个外销楼盘以来,东莞楼价一直是缓慢上升。时间到了2006年,这一现象突然转变,东莞房价随全国大流一路猛涨。此后的4年中,人们记忆最深的是2008年初的一波降价潮,而这也被当地市民称为一次难得的“真正意义上”的降价。今年两次国家调控政策的出台,东莞市民对楼价下跌寄予了期望,但“真正意义上”的降价并没有二次到来。

　　分析其中原因,要追溯到2009年底和2010年初。根据东莞市房产管理局公众信息网上数据显示,这段时间,该市商品房成交量比较稳定。

　　随后的4个月里,消费者深度观望,全国各地房价跌声一片,但东莞房价并未出现普跌局面。东莞开发商只是放出“小让利”和“小优惠”,吸引消费者入市。没想到的是,这一应对策略,在东莞市场上十分奏效。事后,有业内人士感叹,今年不少品牌开发商在11月底就能完成全年销售任务,很大程度上是因为在4月—7月间,很多消费者未能顶住诱惑,让开发商保持了价格上的稳定,为7月后的销售冲刺埋下了伏笔。

　　在调控年里,东莞房价平稳增长的特点或许还会延续较长一段时间。

　　产品定位之争

　　2010年引发的另一个争论是,东莞楼市的产品结构是否该及时调整。提出这一观点的业内人士认为,东莞是一座外来人口聚集的制造业名城,大量的中等收入群体有强烈的购房欲望,而他们也是支撑东莞经济发展的中坚人才梯度。针对他们的购买能力,东莞应出台政策,刺激开发商提供更多优质刚需产品,让适用人才定居下来。而对于开发商而言,经过2010年的洗礼,也应该更清醒地认识到,刚需阶层是未来很长一段时间里支撑东莞楼市平稳向上的最大动力。

　　之前,刚需人群被看成是最不稳定的购买群体,而在今年4月调控政策出台后,不难发现,市场上能够顺利出货的往往是刚需产品。而在9月调控政策再次降临后,对于有能力购买二、三套房的相对富裕阶层而言,银行贷款政策锁紧,让他们逐渐淡出房产品购买主力队伍。

　　当时,东莞一家房地产市场研究机构负责人直言,如果当地开发商不及时调整产品结构,今后一段时间里,将会遇到较大的销售阻力,甚至被市场淘汰。开发商应迅速开发刚需产品,而后再迅速出货,通过加快开发流程回笼资金保证安全。那种想开发高端产品,缓慢出货套取利润做法将带来很高的风险。

　　但理论与现实往往背道而驰。今年下半年,东莞楼市中的大户型豪宅项目层出不穷,供应量持续增长。

　　也许,关于东莞楼市产品该如何定位的争论还将继续上演,在未来很长一段时间里接受来自市场竞争和政策调控的新一轮考验。

　　后“限购令”时代

　　珠三角经济发展一体化的脚步在加速,随之而来的同城化概念,加速了邻近地市居住人群的流动,东莞楼市正在成为这一现象的受益者,特别是在“限购令”背景下。

　　今年9月后,当第二波调控政策还未在东莞消化时,广州、深圳等一线城市纷纷出台“限购令”政策,旨在进一步抑制当地房地产市场过热发展。“限购令”刚出不久,夹在广深之间的东莞就成了各方关注的焦点,因为东莞楼市素有“价格洼地”之称。相对广深动辄一两万每平方米的均价,东莞房价的吸引力不言而喻,加上“限购令”的催化作用,广深客入莞似乎成为大势所趋。

　　果然,从10月中旬开始,不少广深购房者主动找上了门。11月,位于寮步的菁英时代出现购房热潮,一个上午就团购100多套,而团购的正是深圳来东莞的看房团。深圳业主多看中的是一房一厅,其中也有少量的单身公寓及两房两厅。

　　随后两个星期,深圳看房团还到厚街丰泰观山碧水、虎门丰泰中海城堡团购了一圈。某代理公司负责人介绍,近一个月来,东莞住宅成交量一直保持着较高水平,其中一个重要原因就是深圳客的贡献。深圳客置业资金不断涌向房价较低的东莞,有力支撑了“9·29”新政后东莞住宅成交量的持续高位运行。尤其是一些总价较低、中心地段、交通方便、周边配套完善、商圈成熟的投资型公寓颇受深圳投资客的青睐。

　　业内人士分析,后“限购令”时代,随着购买人群的进一步复杂化,东莞楼市必将呈现一番不同的光景。一方面,邻近深圳、广州的镇街房地产市场成交量和成交价格或许仍会大幅提高,并刺激新的品牌开发商入驻。另外,市场大可不必将外来购房团看成是洪水猛兽,关键在于来莞的外地购房者是真正意义上的自住客,还是投资客,如果是自住客居多,没必要大惊小怪。但如果是投资客居多,东莞必须从政府层面拿出相应的政策措施,保证房价不至于过快增长,同时保证本地刚需群体能买到心仪的房产,这也是2010年留给东莞各界需要长期思索的一道考题。