调控背景下东莞地产"三重奏" 一手楼市年底火爆(2)

　　土地交易

　　开局不利后劲勇猛

　　2010年第一块商住用地以流拍告终,但该“不利”的开局并没有阻挡一年来土地交易的总体活跃,在一级市场挂牌出让的81宗商住、商业用地中,成功交易的有69宗。

　　2009年底,国土资源部出台相关政策给土地市场降温,防止高价地向二、三线城市蔓延。受此影响,今年第一季度交易惨淡,在26宗商住、商业出让用地中,就有6宗惨遭流拍命运,占了全年未成交量的一半。

　　而东莞市也在3月份适时推出了全面落实有关对处置闲置用地,打击圈地囤地行为的相关政策,召开国土资源系统“绩效提升年”活动动员大会,并规定对闲置满一年,不满两年的土地,按照出让土地价款的20%征收土地闲置费,这为后续的土地交易增加了一层“囤地风险”的筹码。

　　“4·17”对土地市场影响显著。4月份,东莞商住用地再度出现了零成交。5月,正值楼市新政影响的深入期,整体土地供应明显减少,在商住用地方面,虽然也有7块商住用地开始挂牌,但基本上都是被唯一的开发商以底价收入囊中,此外,5月也有一宗位于中堂镇东泊村的商住地块遭遇流拍。

　　上半年土地交易相对而言仍然处于热身状态,没有预期的争先恐后火爆场面但也没有出现“门可罗雀”的冷冷清清。

　　进入下半年,“九地连拍”引人关注。9月2日上午10时,位于南城总部基地的9宗商业金融地块和8宗地下停车场正式开拍,土地交易大厅内可谓“高层云集”,难得见到土地交易中心拍卖大厅内座无虚席的场面,共有19家房地产企业对这9宗国有土地使用权和8宗地下空间使用权虎视眈眈,但是整个拍卖过程却不温不火,不到两个小时,9块地各自“名花有主”了。虽然9宗地块都成功拍卖,然而成交价不高,有两宗地块甚至只拍出标底价,平均楼面地价不超过1200元/平方米,比一些镇街的楼面价还要低,这让业内人士颇感意外。

　　这次拍卖创下了两个首次:一是东莞首次拍卖地下空间,且有点半卖半送的味道；二是东莞首用“连坐式”拍卖方式,即从第二宗拍卖地块开始,在不低于起拍价前提下,将以成交地块中楼面价最高者的80%为基准计算起拍价。

　　在9月初的九地连拍掀起土地市场的大波之后,迈入10月,一个“地王”再次给东莞市的土地交易带来浪涌,位于寮步镇东升路南侧地块,地块面积约4.3万平方米,被东莞市柏悦房地产开发有限公司以2.84亿元的总价拿下,折合楼面地价为4157元/平方米,该价格创下了寮步镇的历史新高。

　　虽然,从8月19日开始,东莞市对土地增值税税率进行了调整:预征率调整为普通住房2%,土地(委托国土局代征)5%,其他类型房产3%；核定征收率调整为非房地产企业及个人转让房地产5%,房地产企业销售普通住房不低于5%,销售其他类型房地产不低于6%,以及在9月26日,国土部、住建部联合发出通知,明确企业违约开发土地、因自身原因土地闲置一年的,都将被禁止竞买资格,但种种措施、规定却未阻挡各开发商拿地的热情。

　　回首2010,东莞的商住、商业用地交易市场是开局不顺但后劲十足的一年,特别是位于中堂镇东泊村3251平方米的商住用地,在今年5月份遭流拍后,经过“改装调整”:把原来的起拍价980万元下调到665万元,于12月21日成功出让,使得第四季度出让的土地均能够“对号入座”,给今年的土地交易市场划上了圆满句号。