2010年 武汉楼市成交均价上涨22%

　　2010年即将收官，武汉楼市也上演了一出“让房价飞”的剧目。纵观全年，国十条、新五条、央行加息、公积金贷款利率上调……这一系列政策“组合拳”并未使武汉楼市出现反转。即使在普遍认为是淡季的年底，仍旧冲出销售天量：12月份武汉商品房销售套数突破1.3万套。预计今年武汉商品房销售套数与疯狂的2009年不相上下，高达13万套。是谁导演了这幕剧？明年房价和成交量是否还能继续攀升？

　　楼市成交均价上涨22%

　　统计显示，今年1—11月，武汉商品房销售套数达到121182套，与去年同期相比仅少了902套；销售面积1234.77平方米，仅比去年同期下降3%。

　　进入12月，楼市丝毫没有降温迹象。12月至今，平均每天成交量突破400套，预计本月销售套数接近13000套。

　　仅看销售量，今年与去年不相上下，但房价已经跑出了一大截。今年1—11月，武汉商品房市场成交额达到806.56亿元，比去年同期净增125.49亿元。成交金额反映到房价上，就是价格的飙升。今年1—11月，武汉商品房成交均价6532元/平方米，比去年同期上涨了1182元 /平方米，涨幅高达22.1%。

　　亿房网统计显示，今年武汉楼市各大片区都收获了火爆，黄陂、关山、汉口中心区、东西湖等片区年销售套数都超过了一万套。成交均价方面，汉口中心区仍拔得头筹，高达9564.04元/平方米；最低的是黄陂区3325.44元/平方米。

　　市中心、郊区全线上涨

　　盘点今年楼市，唯一的低谷出现在6—8月。在4月份国家出台“国十条”调控楼市后，武汉楼市迎来了短暂的平稳期。6—8月也是武汉楼市传统淡季。6月份商品房成交量7000余套，相较于4月份，6月份销量下降50%。

　　但进入传统旺季“金九”，武汉楼市出现回暖迹象，这波热潮并未因9月底出台的二次调控政策“新五条”而受冷，直至年末仍维持高热状态。

　　从各片区来看，金银湖房价达到5000元/平方米左右，南湖超过7000元/平方米，光谷在6000元/平方米……几乎所有片区涨幅都超过了10%，市中心楼盘涨幅多在20%以上。

　　热线房产网调查显示，楼市持续热销，涨价也就成为必然结果。在“金九银十”回暖后，11月底至12月土地市场的火爆，也给部分楼盘带来了提价的理由。

　　进入年底，原本是武汉楼市推盘淡季，但仍有不少楼盘选择此时上市，人气未减。主推小别墅的盘龙城香奈天鹅湖售楼部里，每天有三百个咨询电话，还有超过一百组的客户上门，很多人属于二次置业；本月中旬开盘的现代森林小镇，当天卖了200套，最近两周每周销售五六十套。而万科、恒大等地产大鳄虽历经调控却早提前一个月完成了全年的销售目标。

　　江城房市为何如此给力？

　　中南财大金融学院博导张东认为，流动性过剩、土地资源严格控制且价格上升、地方政府土地财政依赖、通胀压力、保障房覆盖不足等等，都是造成房地产行业火爆的重要原因。

　　武汉市房地产开发企业协会相关负责人认为，除了宏观调控的针对性需要斟酌外，货币、土地财政等机制都需要改革。

　　而房地产的区域属性很强，针对武汉市场来看，今年初国家对武汉中部城市的定位明确后，带来的聚集和磁场效应已经得到了初步显现。有很多楼盘吸引了大批客户，出现“迁居式需求”。可以说，楼市的地域性市场特征出现了新变化。以前武汉楼市都是武汉人为主，现在是区域性的消费市场。比如2008年，武汉市场上外来客户占比为35.16%；2009年占到了43.61%；今年1—10月已经增加至49.6%。

　　宏观调控还带来了“比价”效应。在一线城市纷纷受到限购等政策影响时，当地投资已经受限。而武汉相较一线城市房价低，“洼地效应”导致投资客转移到武汉。

　　另外，恐慌性购买也是个重要原因。在历次调控政策及加息和提高准备金的压力下，购房者仍旧没有看到房价掉头向下的迹象。下半年，部分观望者失望之余重新进入市场，被压抑的购房需求大量释放。

　　明年楼市行情尚难预测

　　对于明年的楼市行情，出现了不同的声音。

　　不少本土房地产商和专家认为，相对一线城市来说，武汉房地产市场还有很大空间。武汉正处于快速发展期，本地也没有出台限购、预售资金监管等严厉政策。而城市基础建设在大步迈进，城市地位不断提升，房地产必然会享受到这种利好。从全国范围看，明年房产税这只靴子可能会落地，在个别一线城市率先试点实施，其成交量可能会因此大幅萎缩，而投机投资资金会向二三线城市大量转移，这也或导致武汉这样的城市市场被动上扬。另外，今年底土地市场表现非常火爆，业内人士预计，随着房企拿地热情的高涨，地价依然呈攀升态势，明年房价上涨压力大增。

　　中国房地产研究会副会长顾云昌上月底在汉表示，今年的调控政策效果已经显现，一定程度上遏制了部分城市房价上涨过快的问题，但房价出现严重下滑的可能性不大。他指出，要预测明年楼市是非常困难的，要根据市场形势而变化，不过要控制楼市调控强烈反弹，就必须抑制楼市过旺需求。

　　针对楼市的调控政策明年并不会松懈。住建部本月表示明年计划安排保障性住房和各类棚户区改造住房1000万套，大量保障房会减少部分楼市需求；19日国土资源部发布的《关于落实房地产用地调控政策通知》被称为“国土四条”，要求各地坚决落实监管和调控政策措施，促进土地市场健康发展，严禁保障性住房用地改变用地性质等。业内人士多认为此举拉开了三次调控的序幕。

　　这些措施，虽然不能确保明年房价下跌，但随着调控的深入，也让明年楼市难复制今年的行情。业内专家预测，在经济转型加快、货币政策趋于紧缩的政策形势下，明年房地产市场将总体保持调整态势。(记者 黄振琳)