回迁安置亟待加强第三方监管

　　李汶卿 1999年开始从业于地产顾问行业，具丰富的地产顾问及全程营销服务经验。公司上行线致力于地产顾问及全程营销服务的专业机构，业务涵盖区域发展策划、房地产项目的前期策划、营销顾问、销售代理，对城中村改造、旧城改造的项目也颇有经验，曾参与浙联地产·云上城、成都宽窄巷子旧城改造与城市更新以及创佳·安宁旧城改造项目等。

　　昆明在进行城中村改造以来，在回迁房建设和回迁过程中出现了一些矛盾，这些矛盾如何解决？本报记者专访了行线地产顾问董事总经理李汶卿。

　　昆明日报：从近期一些村民不满回迁房户型设计这一事件，是否反映出一些城中村改造项目回迁房建设中面临的共性问题？

　　李汶卿：我们看到，在昆明许多城中村改造项目尤其是回迁安置环节中出现了一些共性矛盾，主要有两大类：一类是责任地产商面临的矛盾，即循规蹈矩地按照合理区位、合理的时间和周期生产产品的地产商面对众多原住民不同的需求难以一一满足，因为众口难调所产生的矛盾；二是非责任地产商，比如说偷工减料、未履行约定等行为产生的村民要求补偿等矛盾。

　　昆明日报：面对这些共性的问题，如何寻求解决途径？怎样的措施会更有效？

　　李汶卿：如果是责任地产商完全退让，那么地产商的利益就会丢失，如果是非责任地产商，那么村民的利益难以保障。地产商与原住民两者的利益直接对面本就是不合理的。需要一个天平来进行衡量。这就需要引入第三方监管，或者说政府监管。回顾成都、重庆等城市的旧城改造与城中村改造，政府监管发挥了积极、重要的作用。第三方监管、政府监管对于具有昆明特色的城中村改造也是大有裨益的。

　　昆明日报：如何盖出让大多数村民满意的回迁房，地产商应和村民在回迁房建设之处应进行怎样沟通？

　　李汶卿：地产商与原住民在拆迁伊始就应进行充分的沟通。目前昆明城中村改造的部分地产商早在拆迁之初便进行了关于回迁安置房的各项民意调查，但也只是一少部分具有责任感的地产商，而且即使是充分的沟通也未必能达到效果。一方面是由于众口难调，不可能满足所有人的需求，地产商在了解全部人需求后也只能按照“均好性”原则去生产产品；令一方面，是楼房建筑在技术操作层面的局限。户型、使用面积、朝向、采光、绿化、车位等自然情况存在极大的不确定性，地产商往往只能从综合品质出发，而众多因素的考虑随时使村民理想中的回迁安置房发生调整。

　　对此，第三方监管或政府监管以及相关标准的出台更显得尤为必要。

　　昆明日报：从昆明市城中村回迁房建设远期良性发展来看，第三方监管以及出台相关标准有何积极意义和影响？

　　李汶卿：首先可以使城中村改造更为规范，能更好更公正地解决改造过程中出现的一些共性矛盾，地产商与原住民利益“泾渭分明”，原住民利益在框架内得到保障，地产商也有据可循，只需按规矩办事，省去许多庞杂环节，有利于推进项目进展。更为重要的是，政府主动性的发挥以及科学合理工作机制的构建将为开发商进入的步伐扫清障碍，吸引更多品牌开发商和更有实力的开发商，使昆明的城中村改造得到速度和质量上的极大提升。(记者 叶蔓)