平衡村民与开发商 共创温暖回迁环境

　　2010年9月28日，这是一个幸福的日子。

　　这一天，533户张官营村村民拿到了新家的钥匙。他们的新居是昆明城中村改造中第一个回迁安置房小区。

　　从村民变身市民，对于他们的生活而言，不仅仅是居住环境的改善，更是生活中融入了新观念、新希望的开始；从拆到建，对于昆明城市进程的发展而言，这不仅仅是一个新的开始，更是城中村改造的历史拐点。

　　2008年，昆明启动城中村改造工程，计划用5年时间对建成区336个城中村进行改造。

　　在此之前，人们并不知道城中村改造意味着什么，只对城中村印象深刻——“握手楼”、“接吻楼”、“肩并肩”、“背靠背”，这些形象的形容词等同于低矮、破旧、落后。尽管居住面积大——往往每家每户通常都以“栋”为单位来形容自家的房子，但与城市其它住宅小区相比，采光差、治安差、卫生差的“三差”居住环境并没有获得更多城里人的艳羡。

　　直到2008年，在城中村改造征地拆迁政策明确后，当村民牟秀丽拿到第一笔征地拆迁赔偿金时，一遍又一遍反复数着存折上超过7位的数字；当获得3套大小不一回迁房的何永利老人得知他的补偿安置房小区每平米的房价突破万元时，他已是一个拥有超过300万身家的“百万富翁”了；当拿到多套高品质回迁房的张芳源除了自用外，将其余几套高价出租后，她收获的不再是廉价的房租。

　　与财富相伴而来的是幸福指数的提升，但不可忽视的是，在城中村改造过程中依旧存在着许多不安与焦虑。

　　因财富分配引起的家庭不合，村民与开发商的谈判，普通市民对城中村居民的抱怨……这些都在让昆明的幸福指数扣分。但尽管如此，首个回迁房的顺利交接让大家看到希望。虽然城中村改造已悄然走入第4个年头，但它仍是一个新生事务。在大家摸着石头过河时，难免会暴露出一些问题，但只有发现问题才能有求解的可能性。

　　目前，盘龙区已启动凤凰新村、老李山和王旗营等6个回迁安置房建设；五华区的右营一期、赵家堆、李家堆片区等城中村回迁安置房建设也相机启动；未来，西山区还将新增8个片区11个村的安置房。

　　在从拆到建的昆明城中村改造拐点上，越来越多的人期待着幸福到来。

　　我们愿意探讨：幸福指数的提升是否可以通过成本最低、代价最小、牺牲最少的相互讨价还价，来寻求和实现各方发展机会的同步增长，进而达到各自利益最大化。让回迁房为昆明城中村的幸福指数加分。(记者 孙娅)

　　村民对话开发商

　　回迁房担忧何解？

　　村民：能否准时回迁？

　　近几年，为了保障村民的合法权益，昆明一改国内其它城市传统的先拆迁、后安置做法，采取“先安置、先搬迁、后拆迁”的改造模式，旨在强调对民生的先行呵护和责任的先行体现。

　　村里多数村民都搬迁了，只有3户人家与开发商未达成协议，它们的楼房高高伫立在那，开发商承诺的回迁房也就不能开工。”

　　准时回迁、按时“回家”是村民最大的心愿，但同时也是他们最大的顾虑，“维权户”的坚持，为回迁房的如期交付带来了不确定因素。

　　“我们村上个月就完成了拆迁，但开发商至今还未动工，我们都担心是不是开发商不愿意盖回迁房，或者是没钱盖了？”也有村民认为，个别开发商对回迁房建设积极性不够、资金投入不到位，最终导致回迁房启动后却迟迟不开工。

　　开发商：拆迁虽难，仍会如期推进

　　目前昆明的回迁房，有的拆了未建，有的未拆未建，有的建好了未回迁，开发商开发成本日益加重，村民的不信任度也日益加深，部分开发商与村民之间的鸿沟逐渐拉大。

　　有开发商向记者诉苦：“城中村改造面临的首要问题就是拆迁。我们有一个城中村改造项目，负责拆迁的工作人员每天从中午忙到半夜，忙着与村官、村民斡旋，忙着与村民达成拆迁共识。

　　“启动回迁房建设是一个强大的信号，对开发商而言也是百利而无一害的，因而开发商最注重回迁房的开工建设。无论推进工作多么艰难，我们都会尽最大努力使项目如期推进，让村民准时回迁。”该开发商表态说。

　　也有开发商认为，开发城中村项目的综合难度最大，如何最大限度节约时间成本，处理好拆迁户问题，做到“政府满意，村民满意，市场也满意”，考验的是开发商的综合实力。因此，开发商必须在仔细评估各种风险后，吃透政策法规，实现项目开发的集约化和高效化。

　　村民：回迁房劣于商品房？

　　“2008年4月，村里发布了拆迁通告，看着自家的祖屋即将被拆迁，虽然舍不得，但想到城中村改造是利民惠民的，最终目的是改善村民的生活环境，我第一个签了协议！但前不久，听朋友说回迁房的质量明显差于商品房，建筑成本低于商品房，户型、公摊、朝向等也不如普通的商品房，这让我心存疑惑：莫非所谓的利民惠民都是空话，最终目的是欺骗我们村民？”听到记者的采访意图后，村民黄先生显得有些激动。

　　记者在采访过程中发现，如黄先生般对回迁房质量有疑虑的村民不在少数。他们普遍认为，回迁房价格明显低于商品房，开发商为了牟取暴利，一定会在回迁房质量上大打“折扣”——回迁房的质量不如商品房过硬，回迁房的日照、通风不及商品房，回迁房的户型可能不如商品房经济适用，回迁房的公摊会明显大于商品房，回迁房的绿化会明显劣于商品房……

　　开发商：回迁房质量有保障

　　带着村民的疑问，记者采访了几位开发商，但他们纷纷表示，村民们多虑了，因为村民的合法权益有政府支撑和保障，政府已经出台了抗震系数、日照、通风、车位比、绿化率等相关政策法规，开发商无法“混水摸鱼”，且任何一家有责任的开发商都不会去侵占村民的合法权益。

　　“村民的合法权益与开发商的合法权益并不矛盾。的确，我们从村民的回迁房上获利甚微，但城中村改造项目一般占据着城市比较重要的位置，区位非常好，环境配套比较佳，周边的医院、学校、超市都不缺，市场成熟度和认知度都比较高。因而，对于城中村改造项目，我们的利益点并不在回迁房，而是它的商业部分。”有开发商解释说。

　　“考虑到城中村居民以房租为主要生计，我们的回迁房以中小户型为主，以方便村民往后出租或出售。”该开发商向记者透露。

　　“对于户型，是萝卜青菜各有所爱了，但在保障通风、采光、经济适用的前提下，要把户型做到十全十美难度比较大，但我们一定会争取做到十全能九美。”也有开发商实话实说。

　　“城中村改造项目竞争大、同质化比较严重，如何解决好一个项目的特色化、差异化、个性化问题，是开发商应该重点考虑的问题。”有开发商建议道。

　　尽管开发商的开发策略、营销手段各有所长，但他们普遍认为，保障回迁房质量是回报村民支持与信赖的最好方式。(记者 彭诗)

　　回迁需要细化可操作性

　　再建回迁房因户型设计与自己理想中的有差异，今年11月，十余苏家塘村民在“云上城”售楼部门口拉上了横幅，以自己的方式搞起了维权。而该项目开发商浙联地产对此做出明确回应：一周内拿出户型优化方案，并承诺将承担所有改造费用。事情看似得到了圆满解决，然而，城中村回迁并没有统一规范的政策，因此代表各自利益的两个团体之间难免发生冲突，未来双方是否还有其它纠纷？