平衡村民与开发商 共创温暖回迁环境 (2)

　　设计与使用理念的冲撞

　　房租，是城中村村民的一项传统性收入。苏家塘村民们原房屋一般都有300平米左右。过去自己住一层，其它的房间都出租。按照“拆一补一”的原则，他们已经为今后打算好了。一位回迁户说，自己要一套100多平米的自住，再要两套70平米左右的出租。“2套70多平米两室一厅的房子的租金，怎么着也一个普通打工者一个月工资高。”另一位回迁户说，他们要2套150平米的，一套留着住，另一套出租。然而，当他们在去年12月拿到回迁房户型图后，发现70多平米的户型只是一室一厅，第一反映是“怎么少了一间？”“房租价格是否也会被打折？”成了当时他们上门讨说法的最直接原因。

　　说到户型设计，负责该项目设计的云南省设计院副总建筑师包利泽觉得“有点冤”。他说，设计初衷强调了居住舒适性，房间少，但每一间房的面积都够大，尤其是厨房、卫生间和客厅。套内面积60多平米的户型，客厅约20多平米，适合家庭式办公，区别于传统小公寓多房间的设计。这种设计理念源于固化卫、厨，其它格局自由化的超前设计理念。

　　“即便不作为商品房投入市场，但我们要把握趋势，确保产品的生命力，不想其只满足过渡功能性。毕竟城中村改造的意义也在于为大家提升居住质量。”包利泽说：“当然，此次事件也引起了我们的反思，今后在设计城中村回迁房时还得与村民多多沟通。”

　　两个利益群体的摩擦

　　其实，小区开建前双方就已经开始了“沟通”。开发商曾委托专业机构以问卷调查的方式，一方面尊重村民意愿，另一方面征求村民的意见，为设计提供参考。这次前来“讨说法”的一些村民表示，当时选择了“50—70平米，2室1厅1卫”“70—90平米，2室2厅1卫”及“90—110平米，3室2厅1卫”的户型，而且自己的邻居也选择了这样的户型，“大多数人都选择的户型为什么你们不设计？这是不尊重我们的选择。”

　　在两个利益群体的碰撞下，“尊重”也有了两个解释。

　　了解中，记者发现该村拆迁户共448户，一对一的“沟通”显然不现实。开发商说：“今天这个村民为这事来找我，明天那个村民又会为其它事来找我。他们来说的事有可能截然相反。”而村民的想法则是：“这个问题我已经找过他们好多次了，拖了那么长时间都得不到解决。”为了沟通有效，今年10月村民们成立了“回迁房领导小组”。尽管一周一会，但多次“沟通”的效果也不理想，否则村民们也不用前来“讨说法”。

　　为了平息此事，开发商表示愿意提供优化户型方案，并承担每套房子1万元左右的改造费。

　　呼吁政府出台统一规范政策

　　除了户型问题，公摊面积也是村民要讨的“说法”。村民们认为，公摊面积太大，原本300平方米的面积，除去公摊，实际面积可能只有240平方米左右。而在拆迁补偿时，村民的空地面积均没有算在内，因此，村民认为建成后要算“公摊”非常不合理。 开发商则表示，在丈量和拆迁时，是严格按照市、区政府城中村政策，并结合苏家塘村实际情况严格进行的。当时，与所有村民都签署了拆迁协议。但协议中只说明按总建筑面积进行回迁，没有明确涉及公摊面积。“我们欢迎村民请有资质的第三方监理机构丈量公摊面积，并酌情给与优惠。”在无法可依的条件下，开发商对公摊面积的收取面露难色。

　　“在城中村改造中，开发商与回迁户代表的是两个利益群体。发生利益冲突在所难免。我们尽可能做到回迁房与商品房‘一视同仁’，尽量满足大多数村民的要求，但无法保证面面俱到。如果有标准可循，我们一定严格执行，也好跟村民有交待。”浙联地产相关负责人表示。

　　据了解，自昆明市城中村项目启动以来，相关部门已出台统一规范的拆迁政策，但回迁政策却仍是一块盲区。在回迁方面仅仅只规定了回迁期限不得超过30个月，但对于村民普遍关心的户型、公摊、停车位、绿化、设备设施等问题并没有明确的量化、细化标准。不仅村民在“讨说法”时没有底气，开发商在建回迁房时也没依据。

　　一位房地产业内人士提出，政府应尽快出台回迁标准，政府最好作为一个中介，起到监督和协调的作用。比如说，开发商按照标准建好回迁房，由政府出面验收后，再分配给回迁户。(记者 孙娅)

　　记者观察

　　天秤两端的对话

　　村民和开发商，这两个看似没有太多交集的群体，因城中村改造而成为拆迁户和开发商的关系，被相提并论。因二者代表着不同的利益群体，在一个看似单纯的买卖关系中，分置于天枰的两端。要想保持天枰平衡，二者需要对话而不是对抗。

　　在任何一个城中村改造过程中，与村民进行协商对话是开发商介入最早、耗时最多、问题最复杂的一项工作，在地产界内部戏称其为一项“艰巨的系统性工程”。“宁拆一座厂，不拆一栋房”，也成了地产界最基础的常识。

　　由于缺乏有效介质，这两个巨大的利益群体之间难有一个充分的交流空间，但二者都想为自己争取最大的利益。对于开发商而言，无法形成对话的首要结果是效率低下。对于村民而言，难以达成协议的结果是出现各种困扰，甚至影响正常生活。2010年11月，在建回迁房因户型设计与自己理想中有差异，十余苏家塘村民在“云上城”售楼部门口拉上了横幅，以自己的方式搞起了维权。尽管村民们出具的证据——《户型问卷调查》并不具有法律合同效应，开发商还是在一周内拿出了新的户型优化设计方案。邀请村民对话的当天，开发商同时邀请了所在街道办事处工作人员和新闻媒体进行监督，显示出了足够的诚意和信心。

　　面对即将开启的新生活，兴奋之余的村民们显得不安与迷茫。传统的生活世界消失了，新的世界还没有进入他们的生活。祖祖辈辈起就在传统城中村世界中生活的村民们，一时半会还无法适应城市新生活。他们的生活似乎因城中村改造而发生了断代，好比忽然被空降到陌生国度，习惯和模式脱离了轨道，发生了分裂。

　　当谈话变成空谈后，纷争只有靠妥协来平息。而妥协的代价必须以天枰的失衡来置换时，我们需要一个作为中间介质的砝码来进行平衡。这个砝码只有兼具规范统一的政策效力和公平、公开、公正的环境才具有份量。(记者 孙娅)