2011年上海房价是跌还是涨？(2)

　　任氏预言和香港模式的博弈

　　虽说任志强的预言在今年完全验证，但按照任志强的说法，由于土地供应的规模没有大幅度提高，同时，政府还在有限的“蛋糕”里切出远比往年更大的份额给了低价的保障住房，势必将让商品房处于“狼多肉少”的状态，更加推动商品房价格的上涨。

　　对于这种说法，国内的一些专家并不认同。

　　他们向记者表示，由于政府在保障房上的大量投入，势必能起到稳定民心的作用。而随着来自社会中低收入层面对住房需求的逐渐满足，将会抑制高价商品房的价格。事实上，在董建华担任香港特首时期，由于港府大量推出保障中低收入家庭的公屋(由政府的房屋署兴建，是政府租给市民的，价格较低，适合中低下收入家庭居住)和居屋(由政府房屋署兴建，并且以较低的价格卖给购房者，这类房屋密度较大，环境没有私人发展商开发得好，但是以香港的工资水平，普通消费者能买得起)，最终将私人发展商开发的豪宅价格也成功拉低。

　　成套率将成商品房价风向标

　　两种观点，谁将成功预测2011年商品房的价格走势？前文那位不愿具名的房产经济学家则提供了第三种思路。他表示，城市住房的成套率将成为商品房价格走向的风向标。

　　“香港政府确实通过这个模式成功控制了房价的持续走高，但前提是香港居民的总户数为230万户，而香港的住房总量为240万套，理论上达到了每户家庭至少一套住房。”这位专家认为，这是香港模式能够成功的关键。因为在西方发达国家，一旦城市的成套率超过100%，房价就会趋于稳定，而成套率达到110%，那么就基本杜绝了价格自然上涨的空间。“上海在1990年时，成套率仅为70%左右，而20年后的今天已经达到95%，这个发展速度非常了不起，但还没有达到稳定的临界值。不过，目前上海成套率的年增长速度基本能达到1%，因此香港模式能够在上海奏效的时间并不会太久”。

　　这位专家还表示，2007年上海的房地产交易中，二手房的套数总量超过一手房，去年则在交易面积上实行超越。“这表明上海房地产市场日趋成熟。市场成熟了，其内部定价机制才有可能自然回归理性。” 本报记者 罗震光