上海房产税改革预期升温 “人均面积”或成要素

　　树欲静而风不止。对上海楼市来说，即将过去的2010年，房产税之风频吹，而“靴子”落地，似已越来越近。

　　日前，住建部相关负责人透露，明年将推行房产税试点。联系韩正市长在上海市经济工作会议上“做好房产税改革试点准备”的表态，以及重庆市人民政府公开表示“积极做好征收高档住房房产税的准备工作”，可以预见，上海与重庆两地，极有可能被列入首批试点城市名单。

　　有消息称，上海和重庆上报的房产税试点方案，很有可能不一样。重庆是从高档房开始征收，上海可能先从新购住房征收。

　　“人均面积”或成要素

　　过去数月，上海市房管局的一个机构，颇引人注目。这就是被认为“为征收房产税铺路”的上海房屋状况信息中心，该中心目前正逐步完善。这可被视为一个搜索系统，通过它可以掌握上海目前所有的房屋状况的信息。这一中心的成立，既能“摸清家底”，为房产税何时出台、如何征收、怎样调整税率，提供决策参考，又能为房产税实施“落地”，提供一定的保障。

　　专家们认为，上海房屋状况信息中心的成立，弥补了此前房屋信息统计的“短板”。更重要的是，通过这个中心，可以比较精确地计算出不同情况下的“人均面积”，而这被视为征收房产税的一大要素。

　　如果房产税先从新购住房征收，那么除了“人均面积”，还有一些要素也是关键。比如，如何定义“家庭”，又如何确定“新购房产”的截止日期。对此，目前尚无官方说法。不过按此前“沪十二条”调控细则，“家庭”主要是指夫妻双方和未成年子女，如果成年子女买房算两个家庭；而网上签约日期，即为判断是否“新购房产”的截止日期。

　　存量房未必高枕无忧

　　目前，上海房产税方案中央并未批复，“沪十二条”的调控效果，还需时间验证。因此，沪版房产税具体条款仍可能出现变化。专家透露，即便上海房产税先从新购住房征税，也不意味着存量房产可以“高枕无忧”。如果初步调控效果不佳，存量房也可能被征税。

　　房产税试点主要是为了遏制房价快速上涨，使楼市健康稳定发展。从调控手段来看，房产税出台不是一成不变的，政府可根据市场情况，通过税率调节等“持续调控”。如果仅对新购房产征收房产税，不会起到积极效果。是否能像重庆那样，拟对存量高档房征收房产税，或许能调节房价。

　　当然，这其中存在“评估力量不足”的问题。一般而言，存量房征税是以“评估价”为计税基础，如果一套房“精准评估”需3个工作日计算，则“精准评估”出上海所有存量房的价格，需要数年甚至十几年。而高达总房价0.5%的评估费用，也是一大困扰。针对此，也有专家提出“模糊评估”，即以地段、房屋类型等为标准，按不同档次征税。