近几年,国家越来越强有力的宏观调控之手,把土地储备推到了土地市场的风口浪尖上,随着《土地储备管理办法》的浮出,我国土地市场的调控也新入一个新的时代。
1996年,我国第一家土地储备机构在上海成立,至今全国已有2000多个市、县相继建立了这项制度。11年的发展历程,我国年轻的土地储备制度经受风雨洗礼。据了解,以往只有一些地方性法规,没有全国统一管理办法的。《办法》的出台正是在各地实践摸索的结晶。
记者注意到,土地储备制度运行涉及拆迁、土地征收、城市规划、资金管理、银行贷款、投资立项等多方面工作,对我国土地市场发展影响深远。毋庸置疑,对严格土地管理、加强土地调控以及促进节约集约用地等而言,《土地储备管理办法》都具有重大意义。
土地储备制度是调控土地市场的重要抓手。土地储备制度的建立,市、县人民政府供地和管地方式发生了重大变革,从多个部门供应“生地”和协议出让为主,转变为集中统一供应“净地”(即产权清晰、配套完善、土地平整的土地)和招标拍卖挂牌出让为主。
这些变革将增强政府调控土地市场的能力。各地政府可以根据城市发展和市场需求,有计划地适时适量供应土地,有效调控土地供应总量、结构和时序,同时促进了土地节约集约用地,增加了政府土地收益。
以北京为例,按照计划,北京2010年前土地供应目标是,逐步实现年度保障性住房用地全部通过政府储备开发实现供应,年度经营性用地,按不低于60%比例,通过政府储备开发,实现供应。这意味着,北京今后的土地供应绝大部分将从市政府土地储备池“单口”流动,对土地市场可调控性大大加强。
需要指出的是,土地储备制度的建立,还对增加“净地”供应,狙击“囤地”产生积极影响。
可以说,土地储备的一个重要环节就是理清土地产权。土地储备制度建立后,先行依法收回土地使用权,并给予被拆迁人合理补偿,然后对土地进行再配置。这是对土地权利人权益的尊重和保护,真正建立了正常的土地财产关系。
理顺了政府供应土地的产权关系,客观上提高了政府供应“净地”的能力。土地储备机构可以通过加快前期开发速度,使政府手中的“净地”多起来,使更多的土地具备用地条件,从而缩短土地形成房地产有效供应的建设周期,有效防止闲置、囤积土地等行为的发生。
更为重要的一点是,土地储备需要巨额资金支持,这意味着土地储备存在一定的资金风险。而《办法》还为降低土地储备贷款风险“尽了一份力”。
一方面,《办法》明确要求土地储备资金收支管理严格执行专款专用、分账核算,实行预决算管理。另一方面,对于财政资金不足,需要开展融资的情况,《办法》也作了明确规定,这些都将有助于更好地规避土地储备可能引发的金融风险,使土地储备制度走得更稳、更好,在土地市场调控中发挥出更大作用。(记者 于祥明)