2008年上半年，在国家调控政策主导下，中国房地产市场逐渐由2007年的过热转向理性回归，各项指标高位调整，过度需求泡沫得到有效的抑制。进入第三季度，市场开始快速下行，并显现出加速下滑的趋势。在国家“保增长”政策的主导以及各方面努力下，第四季度房地产市场进一步恶化的趋势得到遏制，整体市场基本保持了理性回归并稳定发展的态势。

　　总的来看，2008年中国楼市整体市场供给压力大，预测2009年房价将进一步回归理性，房地产市场将会出现四个方面的变化。

　　市场成交量逐步回升 价格进一步回归理性

　　以目前的房地产销售能力来看，土地市场的存量以及施工面积可为市场提供6年以上的新增供给，2008年房地产各项供给指标对市场形成较大的压力。而从需求指标上看，2008年销售量相对正常年份平稳增长，尽管1至11月部分城市销售量环比出现较大的增长，但与2007年过热的销售量相比，大部分仍处于下跌状态。供过于求的局面已经形成，但供过于求不是需求太少，而是有效需求太少，广大市民自住型购房需求被不合理的房价所阻挡。如果价格进入合理的区间，通过合理调控市场，必然出现供求两旺的局面。

　　从目前市场情况来看，国内大部分城市的房地产市场对于价格非常敏感，很多楼盘由于定价比较合理，几乎在开盘时即销售一空。在这种情况下，理性的开发商必然要顺应市场潮流，合理调整价格，加大促销力度。预计2009年房地产市场成交量回升，价格将进一步回归理性。

　　开发投资增幅进一步下降 “大鱼吃小鱼”局面不可避免

　　由于2008年销售额低于投资额，2009年房地产企业的资金将更加紧张，大部分房地产重点企业对于目前的国内国际形势都有较深入的了解，虽然对房地产市场长期看好，但同时也认识到短期内房地产市场发展并不乐观，必然下调开发投资计划。预计2009年房地产开发投资增幅将进一步下降，但不会出现负增长。

　　万科就在2008年第三季度报告中明确指出，公司在半年度报告已经调低了全年的开竣工计划的基础上，“决定进一步下调2009年的开工计划，开工面积再调减约110万平方米，到570万平方米左右，以更好地匹配市场的销售节奏。”

　　2008年一些大型房地产企业为避免资金链断裂，通过各种方式大幅提高持有资金量，如万科、金地发行公司债、金融街完成2007年度公开增发等，通过股市发行公司债等方式融资已经成为开发企业一个重要的资金来源。

　　2009年，国家将加强企业债发行的力度，企业债和公司债利息一般高于银行存款利息，而安全性又较高，对于房地产投资者也是一个很好的低风险投资选择，必然受到市场的热捧。而对于资金密集型的房地产行业来说，应该更好地利用这个机会，通过发行企业债获得充足的资金。但对于部分中小房地产企业来说，不具备股市融资的资格和能力，金融机构为避险又加强对这些企业的贷款管理，今年资金将相当吃紧。房地产行业将进一步整合，“大鱼吃小鱼”的残酷局面将不可避免。

　　自住型购房强劲增长 改善型购房成为亮点

　　中国指数研究院的调查表明：自住型需求购房者70%以上需要贷款。2008年下半年以来，中央及地方政府相继出台的一系列措施有力地支持了自住型需求，加之2009年房价调整到合理的区间，必然会使自住型购房更加强劲增长。

　　2008年12月21日，国务院办公厅发布的《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，明确了国家鼓励改善型购房的导向。随着中国经济的发展，居民收入水平提高，进一步改善住房条件已经列入很多市民的日程。但由于房价过高，以及交易费用等原因，很多改善型需求并不能得到满足。预计2009年国家将进一步出台鼓励改善型购房的政策，降低交易成本，不仅通过市场，同时也通过保障性住房，满足改善型购房的需求，改善型购房将成为市场生力军。

　　政策支持力度将加大 手段更趋灵活审慎

　　在国际金融危机的大环境下，中国必须提高内部投资和消费需求，才能确保经济的稳定发展。而房地产投资达到国内生产总值的1/10，对于经济稳定具有十分重要的作用。要落实中央经济工作会议上的“保增长、调结构、促发展”，就必须保证房地产保持一个合理的增速。

　　为保障整体经济的稳定，2009年，国家和地方政府将加大“救市”力度，但手段将更加灵活审慎。如进一步降低交易税费、下调贷款利息、购房退税、鼓励部分购房者合理的投资需求、鼓励开发商适度调整销售价格等，但也不排除在房价出现大跌的时候，出台政策“托市”，包括以财政资金购买商品房用于廉租房等手段，毕竟房价的大起大落都不符合国家调控政策的本意。

　　自2008年以来房地产市场的调整，既有国际国内经济大环境的影响，同时也要看到，中国房地产市场经过了近10年的快速发展，本身也有调整的需要，特别是房地产行业要健康发展，必须挤出体内过多的泡沫。从这个周期来看，楼市已经处于冬季，但中国房地产市场刚性需求仍然旺盛，在政府有效的政策支持、房地产企业自身的调整以及各方面的共同努力，中国房地产市场有望尽快度过寒冬，走入春暖花开的季节。(记者:王晔彪)