受传统淡季影响、市场长期委靡以及今年1月份迎来农历新年等客观因素影响，春节前后的一二月份开盘数量大幅减少。据协成机构统计数据显示，北京市2009年1月、2月预计开盘项目总数为22个，创下历年来新低。专家指出，由于2008年末促销时机已过，为保险起见，不少项目纷纷偃旗息鼓，撑到2009年的三四月份再做开盘打算，目前的北京楼市已经进入真正的“冬歇期”。

　　●一二月22个项目入市

　　五环内外供应各占一半

　　受多重客观因素影响，2009年前两月楼市开盘项目数量大减，协成机构统计显示，一二两个月份预计共有22个项目将陆续进入市场。其中公寓类项目8个，除一个之外其余的均位于五环以内，普通住宅项目有11个，有6个项目位于五环以外，别墅类项目3个，多为产品类型较为高端的独栋别墅。

　　从环线位置上来看，这两个月预计开盘的项目有10个位于5环以外区域，如阳光波尔多、合生·世界村、伯朗峰、顺鑫花语等；四至五环之间约有6个项目开盘，天鹅湾、合生·麒麟社、阳光星期八、设计师广场；三至四环间有4个项目预计开盘，包括首城国际中心A3号楼、西海国际中心和擎峰；二至三环间约有2个项目开盘，分别是德胜佳苑、学院派等；二环内无项目计划开盘。

　　从区域上来看，朝阳区的开盘项目数依然最多，22个计划开盘的项目中有9个都位于朝阳区，占总开盘项目42%；其次是顺义区和海淀区各有3个项目推出新房源；大兴区、昌平区各有2个项目即将开盘；通州区、丰台区、西城区等区县都各有1个项目新增供应。

　　●60%以上项目价格未定

　　预计整体价格小幅下降

　　参考研究机构提供的数据看到，在一二月份8个预计入市的纯新项目中，有5个价格待定。而在14个预计开盘的老项目后期中，有8个项目价格待定，总共22个待开盘项目60%以上价格未最终确定。

　　分析人士认为，在辞旧迎新的年关之际，开发商在价格制定上更加“谨小慎微”，不到开盘最后一刻很难亮出最终价格，今年春节前后的市场形势不容乐观，在传统淡季因素影响下有可能更加严峻。不少开发商眼下只有两种选择，一是根据开盘时候周边项目进行针对性定价，二就是可能会酝酿一个区域最低价格起到震撼效果，力求“一击即中”，不给竞争对手反应空间。

　　从已经公布开盘价格的项目中也可以看出，绝大多数售价基本都和前两三个月相持平，阳光波尔多、富力丹麦小镇等项目比前期开盘价格还稍有回落，再考虑到团购和打折等优惠方式，事实上不少的项目已定价格比原来也已明显下降。

　　“我们可以看到，平均下来一二月份每月仅有10个左右的项目有开盘意向，且价格大多没有最终确定，这很大程度上表明了开发商的谨慎观望心态，由于一二月份新增供应量还是以五环外的普通住宅为主导，预计市场整体价格有可能受影响出现持续的小幅下降。”分析人士指出。

　　●普通住宅成年初市场主力

　　由于保障性住房将在2009年春节之后迎来供应高峰，这将给整个商品房市场带来很大压力。为避免面对与保障性住房的直接竞争，2009年一二月份，不少普通住宅项目纷纷提前放量供应，统计表明，2009年春节前后共有11个普通住宅项目计划入市，占供盘项目的一半以上，一改2008年下半年公寓、别墅等高端住宅产品占供应主力的市场格局，普通住宅重新占据市场供应主力位置。

　　亚豪机构数据显示，预计2009年一二月入市的普通住宅项目均位于三环以外，其中三至四环、五环以外两个环线区间的供盘量最为集中，各有4个项目计划开盘。三至四环位置距离中心城区较近，开盘项目均价处于12000-18000元/平方米之间，比较适合注重生活品质的中等收入家庭。五环外普通住宅项目与保障性住房的购房客群重叠度较高、产品差异较小，迫于竞争压力，项目定价较为理性，开盘项目价格约在7000元/平方米以内。

　　亚豪机构副总经理高姗认为，对于改善性二套房购房人的界定尚未出台北京的落地细则，待实施细则明确后，将会有更多购房人可以享受到税费优惠政策，改善性购房客群的购买力相对比较强，这部分购买力得到释放有助于促进普通住宅销量的提升，开发商正是看到了其中的商机，加快推出普通住宅产品，特别是位置相对较好的项目，来迎合这部分客群的购房需求。

　　●春节后可望出现集中放量

　　“总体看来2009年一二两个月份的市场供应仍将大大低于去年同期水平，由于今年以来长期困扰市场的供大于求，产生了数量相当多的存量房需要市场慢慢消化，近期刚出的二套贷款利好的政策执行细节尚不充分，因此许多购房者短期内仍然选择持币观望。”协成机构副总经理缪培丹认为，特别是1月份包含了传统的两节，部分购房需求会受节日影响暂时滞后，开发商在此时选择开盘，难以取得好的销售效果，且很可能会增加后期的销售难度，因此，众多的开发商都把开盘时间推至春节后。

　　专家同时也指出，今年一二两个月新增供应量中四环内项目出现的小幅放量实属难得，由于现今城区内土地的稀缺性，供应量一直处于紧张状态，这部分放量可以在一定程度上缓解长期以来因城区土地供应不足而带来的需求无处释放的问题。加之春节长假也使得一些客观上有需求的购房人群有了充裕的选择时间，部分高端项目选择在此期间开盘，以吸引高端购房人群的注意，同时错开春节后集中新增放量期，吸引高端客户的目光促进销售。

　　●中小户型供应仍充足

　　综合各类统计数据和市场信息表明，2009年一二两个月市场预期开盘供应量中，套均面积90平方米左右户型的项目占了总供应量的半数以上。今年下半年以来，中小户型供应量一直持续升温，而市场对此反应热烈，表现出了强大的消化能力，很多小户型楼盘开盘不到一个月时间即售罄，充分表现了此类产品的需求之旺盛。

　　缪培丹指出，楼市价格经过一年的回调仍与众多购房者的需求有较大的差距，政策上对90平方米以下低税金低利息的利好，小户型高单价低总价的特性，使得这一类产品在淡市热销，LOFT买一赠一、零居室等产品纷纷成为那些未婚或刚刚成家的年轻置业者关注的热点。特别是一些自身的性价比相对较高，地理位置较为优越，抗跌性强的公寓类小户型项目即便在楼市交易普遍低迷的时期，也比较有入市的底气，值得那些在春节前后有购房计划的置业者关注。(邱旸)