个人投资写字楼的

　　八个要点

　　房地产作为全球投资者最有价值的投资品种，一直受到投资者的青睐。写字楼由于供量小、需求量大，因而会有较高的投资回报率，但写字楼是宏观经济的显示器，是房地产市场中抗经济风险最低的物业，因此，写字楼的投资者一定要慎重。借鉴以前投资成功和失败的案例，一位投资高手总结出以下八个投资要点。

　　一、当写字楼租不出去的时候，它只能闲置在那里，而不能像住宅一样，可以自己住。

　　二、购买写字楼的贷款利率与住宅不同，往往要高于住宅利率。另外，还有房产税等需要交纳的各种税费，约占投资额的20%左右。

　　三、要投资甲级写字楼，即便其售价昂贵。有人可能会认为，乙级写字楼的售价低，虽然其租金低些，但总投入还少呢！这些投资者一定要注意这样一个事实，当甲级写字楼租价在不断上涨时，乙级写字楼的租价是在下跌的。何况，大家的土地成本差不多，因此，在售价上也低不了多少。

　　四、与投资住宅一样，也要注意对物业选择的问题。因此，你要有一双“慧眼”。

　　五、要瞄准客户群来投资。如果投资，要选择那些里面最小的租客也需要大约500-1000平方米建筑面积的写字楼(一般写字楼的使用率为70%左右)。这表明，入驻这个物业的公司水平相差不大，该物业档次高，你今后可能会有较为稳定的回报。当然，这同时也说明你要有很高的支付能力。

　　六、投资那些可以切成很小块面积进行出售的物业时，你就要当心，虽然总价上可能会便宜些，但由于进驻物业的公司档次低，流动性大，再加上小业主太多，影响到该物业的物业管理水平。不仅如此，当经济不好的时候，小业主的竞相压价，对客户进行的争夺战同样会影响到你今后的收益。

　　七、对于热衷投资SOHO的客户来说要注意的一点是，看看你所投资的SOHO是否是按住宅进行立项的。如果是按商用房来立项的，其投资回报率不仅会低于写字楼，可能还会低于商品房。这是由于物业的档次以及高税费、高贷款利率所造成的。

　　八、投资写字楼必须防贬值风险。贬值风险主要是写字楼本身所处的地段贬值和未来的新兴楼盘的过多涌现，从而对现有写字楼市场构成冲击。

　　什么是健康写字楼

　　目前最通行的说法，健康写字楼是指符合人们对工作环境质量的要求，拥有现代建筑所具有的各种优势，兼具健康性与环境性的写字楼。

　　衡量健康写字楼的指标有很多，主要是对环境的考量。健康写字楼对“两空一绿”有很高的要求，“两空”指空气质量、空间感，“一绿”指绿化率。有专家指出，评价一个写字楼是否是健康写字楼，应包含五条原则。

　　位置是基本前提。这里的位置不只是简单的地理位置或是交通便利的位置，还包括周边空气质量符合标准、通风良好、采光良好的建筑位置。

　　氛围不可或缺。建筑不仅仅是钢筋水泥的混合体，它同样具有生命力，而这种生命力与周围环境氛围息息相关，写字楼对于氛围的要求更是不可或缺。

　　品质特点举足轻重。健康的写字楼同样具有完善的配套服务体系，如写字楼内应设立员工快餐厅、咖啡厅、休闲会所，为员工解除疲劳、放松心情营造良好的空间。而卫生系统以及运输系统的考虑也是符合健康标准的重要依据。

　　景观增添系数。白领阶层每天都在一种高压强度的状态下工作，所以他们容易产生压抑感，也需要一种事物使他们放松心情，或是激发他们的工作兴趣和创作灵感，这就要求写字楼周围要有一定的绿化或者是景观。

　　精神是灵魂。良好的工作氛围可以让人精神焕发，与建筑相得益彰的外形设计能让人心情愉快。而在这些浅层理解以外的健康，则是精神或者是心理健康的真正保障。

　　写字楼投资注意三风险

　　一、因为写字楼的投资数额较大，因此投资写字楼必须防范贬值风险。如果写字楼本身所处的地段由于一些市政或其他原因造成了贬值，写字楼本身必然会造成很大的影响；如果所投资写字楼在未来的几年里涌现出过多新楼盘，也从而对现有写字楼市场构成冲击。

　　二、在按揭方面，纯写字楼项目，除在边缘地区的项目，或项目本身档次一般，其他大多单价都很高，因此需要很高的首付能力和强有力的还款能力。在利率方面，写字楼要高于住宅。另外，还有购置物业的税费、出租所涉及的税费、房产税、首次出租的高折价、物业管理费用、自己的管理费用、装修、家具、房屋折旧费用等需要交纳的各种税费，约占投资额的20%左右。

　　三、写字楼与住宅都具有投资功能，但它们有截然不同的属性。它们之间的核心差异在于，住宅是一种“生活资料”，而写字楼是一种“生产资料”。当写字楼租不出去的时候，它只能闲置在那里，而不能像住宅一样，可以自己住。这样不但不会产生其他利润反而会消耗资金。(记者 冯治)