今年的九十月对于内地楼市来说，注定是个多事之秋。成交量降至冰点，而始自去年底的降价，引发了深圳的断供；业内龙头公司万科在长三角的降价，频遭前期业主“闹事”的情况，如今也蔓延到北京。这些业主自称是高房价的受害者，要求退房或补偿；而对于此类“闹事”的惧怕，又成为那些想跟进降价的开发商的心头病。

　　10月18日，周末。马如飞来到北京南四环外的某楼盘售楼处，再次要求约见开发商。

　　与她同行的还有数十名男女。他们在今年上半年，购买了这个楼盘的二期，如今三期开盘，几乎同样的产品，价格已跌去2000多元/平米。

　　房价下跌引发退房纠纷

　　当房价进入持续下跌通道时，退房就会集中爆发。这个节点是在房价下降30%的时候

　　“这已经是我们第二次来和开发商谈判了，”马如飞说，9月初一个名为《三期比二期跌价20%》的帖子在网上传播后，二期购房人组织了一个30人的小型聚会，然后到开发商的北京公司去谈判。

　　但第一次谈判中提出的补差价、折现、送车位、送精装修等要求均被开发商拒绝。9月15日，要求退房的人数激增，近百位业主聚集售楼处，要求开发商对降价补偿做出回应，未果。

　　此后一个多月，“房子买贵了，能退就退”的想法成为马如飞的心病。

　　第二次谈判，马如飞们等了一天，最终还是未能得到实质性的回复。

　　记者实地调查发现，在北京这并非是单个的“突发事件”；而在千里之外的上海和深圳，与马如飞“同病相怜”的一群退房人，已开始准备踏上诉讼之路。

　　这一轮退房潮，始于万科在长三角推出的降价促销活动。

　　今年7月，位于上海浦东三林的万科金色雅筑以装修标准发生变化为由调低了房价，之后又直降10万元再打折，这与开盘时相比降幅达到30%，从最高18000元单价下调至13000元。

　　“几个月内损失了将近40万。”贺成钢是在高位买入的购房人之一。与贺成钢经历类似的150余人成立了“退房团”。在多次交涉未果下，8月底，他们来到金色雅筑售楼处，告诉那些准备买房的人，“不要上当”。

　　在北京，虽然尚未出现此类激烈事件，但记者了解到，多个楼盘业主拟组团退房。在南三环和南四环的两个大型项目，均出现了业主要求退房事件。北京还出现了因不到10天预售房降价一成，业主将开发商告上法庭的案例(见《新京报》10月14日A12版)。

　　“退房一直都有，楼市上行、下行时都会出现，退房的原因也各种各样，但房产市值缩水始终是最主要的原因。”上海跃平律师事务所的杜跃平说，市场上行阶段，业主预期物业升值，即使对房屋质量、小区配套等有所不满，也不会轻易退房。“而当房价进入持续下跌通道时，退房就会集中爆发。这个节点是在房价下降30%的时候。”

　　焦虑的高价接盘者

　　80%以上都是用来自住的，一些退房人称，一降价每户损失几十万元不等，这都是全家人攒的钱

　　在万科金色雅筑售楼处门前，站着十几位销售人员，一有人过来，他们就热情地邀请人们进去看房。金色雅筑前期很多业主是这样和销售人员开始打交道的。

　　然而，他们没想到，自己成了房价最高位的接盘者，此后，价格一路下滑。这热情的开始在他们看来，最终演变成精心设计的“骗局”。

　　据金色雅筑准业主介绍，他们看到万科的阳光宣言和青年置业计划广告，其中金色雅筑凭借90+小三房新颖设计和整个小区A级装修的标准，被描绘成青年置业的“宝地”，很多年轻人都被吸引。

　　之后，销售人员营造出房源供不应求的氛围，以及透露价格还要上涨的趋势，并且不断宣传整个小区都是顶级装修(A级)来敦促买房。但是到了7月，万科把部分楼的装修等级大幅度降低，推翻了前期的种种宣传。

　　“金色雅筑购房者中，80%以上都是用来自住的，其中相当一部分是24岁-30岁的年轻人，是用来做婚房的。”对于外界说金色雅筑业主都是投资客的说法，万科退房团发起人贺成钢并不认同。一些退房人称，降价以后每户损失几十万元不等，这都是全家人攒的钱。

　　对此杜跃平表示，同样是退房，与2005年不同的是，上海现在退房人中基本没有投资客的身影。而在北京，目前出现退房团的项目中，记者调查的数据也是以自住居多。

　　但“销售欺诈”是否构成退房或开发商赔偿的条件？法律人士认为，上述业主的理由并不能作为退房的有效依据。

　　博弈“退房补贴”

　　房地产业内人士担心“补差价”如果演变成行业风气，将给开发商资金链带来极大冲击，并在市场中形成恶性循环

　　按照贺成钢他们起初的想法，有两种选择———与万科商议退房，或获得部分补偿。

　　事实上，在3月份，深圳万科曾推出“琢玉行动”———3月新开盘均价下降了3000元/平方米，原购买毛坯房的业主只需付300元/平方米，就可以获得1500元/平方米的精装修，这事实上是在变相补偿前期高价购房业主。在北京，远洋地产也有类似的举动给业主进行补偿。

　　但是这次，上海万科非常坚决地拒绝了贺成钢他们的提议。“对市场的价格变化给老业主进行补偿没有法律依据，因此双方短期内不容易达成共识。”9月4日，在万科公司债券发行网上交流会上，万科执行副总裁肖莉对全国退房事件做出了表态。

　　同时，万科方面认为，在高位买房的客户数量并不多，其支付能力较强，不会轻易断供，因此不足以影响信贷和宏观经济。

　　此前，万科等的“补差价”使得房地产业内人士担心，这种企业个体行为会演变成行业风气，一旦出现前期购房人集体索要差价的事件，将给开发商资金链带来极大的冲击，并在市场中形成恶性循环。

　　对此，万科内部也有争议。其内部人士透露，在第一轮珠三角降价后，万科判断楼市会回暖，因此从企业品牌维护角度，给部分业主进行了补偿。

　　但之后楼市继续低迷，万科在全国摊子铺得很大，仅在上海就有13个在售和待售项目，如果再进行降价后补偿，不仅费用巨大，而且并不能阻止房价继续下跌的趋势，更糟的是会损毁市场存在的基础———法律和契约精神。因此，在长三角降价引起退房后，万科发布公告否认了“考虑对业主进行补偿”的说法。

　　无独有偶，上海万科降价之后，北京一知名地产上市公司在西四环内某项目推出了特价房，最低至6.3折，公司同时表示，暂时不考虑补偿老业主。