亚洲首富李嘉诚这个“风向标”转向多方，鼓舞市场上更多的资金将筹码压向沪上商业地产

　　香港地产大鳄李嘉诚在接连抛售数栋位于上海黄金宝地的商业物业之后，于近日决意逆市启动内地最大的商业地产项目——上海真如城市副中心项目。

　　2009年，内地楼市多空博弈的关键年份，李嘉诚这个“风向标”转向多方，无疑鼓舞了市场上更多的资金将筹码压在沪上商业地产身上。无论是最早进入市场至今得以坐享租酬的恒隆地产(00101.HK)，还是近两年为押宝内地而不惜大规模举债的新鸿基地产(00016.HK)，港资开发商在上海商业物业的争夺战中已是先行一步。

　　与此同时，内地房企却拖累于居高不下的负债率和存量资产，在抢滩沪上商业地产的战役中显得有心无力。李嘉诚看多沪上物业，这无疑刺激了他们加速布局商业地产的欲望。但无论是有意与带头大哥分一杯羹的本土最强开发商绿地，还是已经进入商业地产注资最后冲刺阶段的世茂股份(600823.SH)，如何迅速消化存量房并回笼资金成为摆在他们面前的一道共同难题。

　　内地最大项目即将破土

　　李嘉诚看多沪上商业物业

　　在2009年的头两个月，李嘉诚沽空上海地产的论断一时甚嚣尘上：1.5亿起价拍卖沪上豪宅玉翠豪庭的40余家商铺，将浦东御翠园200多幢出租10余年的商业别墅“转租为售”。这位以地产发家的香港富豪接连抛售上海项目的一系列举动，曾被业内看作是境外资本沽空上海商业地产的标识。

　　3月初始，李嘉诚旗下企业长江实业在内地最大的项目——上海真如城市副中心即将动土却传遍坊巷。上海真如城市副中心开发建设投资有限公司总经理何智奇在近日对媒体表示，收到长实副主席李泽钜的亲笔信，希望政府协助确保开工，目前长实已经做好所有准备，具体开工日期有望定在3、4月。公开资料表明，该公司是普陀区政府在2007年为服务真如项目招商引资而专门设立的国有全资子公司。

　　消息公布之后，投行瑞银将长江实业(0001.HK)的评级升至“买入”，并将其目标价锁定在75.9港元。

　　对于长实真如项目即将开工的消息，真如城市副中心开发建设投资有限公司市场部负责人向理财周报记者表示，长实确实已经拿到部分施工许可证，真如项目即将于3、4月动工。该人士同时还否认了上海本土最大房产商绿地集团将参与真如项目。

　　长江实业企业事务部的黄丽婷也对记者表示，“真如城市副中心项目正按长实的内部规划落实，但具体进度目前不便公开。”

　　“作为香港的龙头地产商，长实此举证明了李嘉诚对投资大陆仍抱有信心，对于内地，尤其是一线城市商业地产的开发具有风向标的意义。”香港大福证券研究部主管麦德光认为。

　　不过麦德光认为，该项目对长江实业的短期股价不会有很大提振作用，因为商业地产初期租金的收益率不会很高，大约在10%-15%左右，至少需要10年时间来精耕细作。另外，房地产的业务盈利只占长江集团盈利比重的10%到20%。

　　根据上海市规土局的公开资料，长江实业于2006年12月以底价22亿元竞得该真如副中心A3-6地块。该项目的楼面价将近每平方米3056元，总建筑面积近100万平方米，其中近八成被规划为大型商业物业项目。何智奇认为，按照每平米售价2万的保守估计，该大型商业物业综合体至少能为长实带来200亿元的收入。

　　另据2007年政府出台的《上海市真如城市副中心规划方案》，真如城市副中心被规划为上海市第四个也是最后一个城市副中心，前三个副中心分别是徐家汇、五角场和花木。真如将成为上海及长三角的服务中心，而长实开发的真如A3-6地块正位于该中心的核心位置。