受困高企存量住宅

　　内地房企商业物业转向有心无力

　　李嘉诚的逆市出手也刺激了内地房产商的胃口，越来越多的内地房企选择将投资比例倾向于商业地产。

　　“发展商业地产是绿地的长期规划。”绿地集团办公室主任助理王晓东对理财周报记者表示，“绿地目前在上海的商业项目体量在50%左右，高于全国约30%的比例。”

　　王晓东透露，绿地有意加入真如项目的开发，目前仍与有关部门进行初步接触。

　　另外，具备“A+H”股优势的世茂股份的商业地产注资进程已过大半。世茂股份2008年报显示，国内已有9家地产公司完成了股东变更的工商登记手续，还剩2家物业资产尚未过户。

　　记者联系世茂股份的董秘葛红卫，他表示“注资进程正在进行中，期间的具体进展不便透露”。

　　不过，假如注资方案如期完成，世茂最终将获得总建筑面积超过400万平方米的商业土地储备，总量将超越陆家嘴(600663.SH)、浦东金桥(600648.SH)等一线地产上市公司，成为名副其实的商业地产龙头。

　　然而，内地开发商在商业地产的征途亦困难重重。

　　首先，高库存的商品住宅房难以在短时间内消化，开发商的商业地产资金来源成为难题。官方数据显示，2008年前11个月商品房销售面积为4.9亿平方米，同比减少18.3%；空置面积达1.36亿平方米，同比增加了15.3%。房市需求萎缩，供给放量，内地开发商库存越压越高，手头也越来越紧。截至2009年底，易居CRIC系统预期市场上的商品住宅房存量将至少达到2000万平方米。

　　另外，国家力推保障性房源，在建的项目也要求小户型达到一定比例，这大大压缩了内地房企商品住宅开发的收益率，也挑战了内地开发商依赖资金快速滚动的住宅开发模式。日前，国务院总理温家宝更在两会上表示，中央政府在2009年将投资总额9080亿元用于保障性住房等经济社会发展的薄弱环节。

　　并且，由于前两年的激进拿地策略，国内房企的资金链都异常紧绷，这令他们的商业地产扩张之路阻碍重重。以世茂股份为例，公司在2008年实现营业收入4.77亿元，与上年同期相比减少7.64亿元，减少幅度为61.55%；实现营业利润1.23亿元，与上年同期相比减少1.24亿元，减少幅度为50.14%。

　　而同为世茂集团旗下的姐妹公司世贸房地产情况似乎更为糟糕，根据标准普尔在3月发布的中国房地产报告，世茂房地产被评为“负面”。由于世茂房地产的举债将陆续于2010年到期，以现有的现金流计算，届时世茂将不得不面对近50亿资金缺口。

　　连续两年营业收入、营业利润缩减，世茂股份仍在年报中预估2009年的利润将达5.2亿元，利润超过4亿元。面对结果未知的注资进程，以及在几年内无法产生现金流的待建商业项目，葛红卫向记者解释，“还是会来自老项目的销售”。根据公开资料，世茂2008年的主营销售项目包括两个分别位于南京和福州的住宅项目。

　　然而自2月始，上海商品住宅的量升价跌令越来越多的开发商参与到存量房销售的价格战中。对此，大福证券研究部人士表示，世茂如果不降价恐怕很难实现其预期销售收入。根据易居CRIC系统，上海2月商品住宅销售总成交量环比增长33.6%，同比增幅50.5%。同时，成交均价达1.2万元/平方米，环比下跌10.9%。

　　业内资深人士认为，旗下商业地产业务的拆分反而可能为其发展带来一系列困难：首先，世茂在大本营香港从未接手过酒店业务之外的商业地产，开发经验不足；另外，世茂的竞争对手很多，包括内地的本土开发商和香港的大开发商；最后，注资过程牵扯到控股权和资产划分的问题，如何在不影响大股东利益的基础上分得合理，是世茂股份成功转型商业地产龙头的关键。(记者 赵心砚/文)